Accrédité AMF no 248982Partout au QuébecPlusieurs prêteurs analysésApproche basée sur l'analyse

Acheter une première propriété au Québec : comprendre vos options avant votre offre d'achat

Mise de fonds minimale, RAP, CELIAPP, frais à prévoir, capacité d'emprunt — une analyse structurée de votre dossier permet d'aborder votre premier achat avec clarté, selon votre situation réelle.

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Sections clés

Mise de fondsMontants minimaux selon le prix
RAP + CELIAPPComparer les deux programmes
Frais à prévoirCe que l'achat coûte vraiment
Capacité d'empruntRatios ABD, ATD et FAQ

Mise de fonds minimale selon le prix de la propriété

Les règles s'appliquent depuis le 15 décembre 2024. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) est obligatoire pour toute mise de fonds inférieure à 20 %.

Prix de la propriétéRègle applicableMise minimaleAssurance requise
500 000 $5 % du prix total25 000 $
630 000 $5 % sur 500 k$ + 10 % sur 130 k$38 000 $
700 000 $5 % sur 500 k$ + 10 % sur 200 k$45 000 $
800 000 $5 % sur 500 k$ + 10 % sur 300 k$55 000 $

Prime d'assurance prêt hypothécaire — Trois assureurs sont accrédités au Canada : SCHL, Sagen et Canada Guaranty. La prime s'ajoute au capital emprunté.

Mise de fondsPrime — amortissement 25 ans
5 % à 9,99 %4,00 %
10 % à 14,99 %3,10 %
15 % à 19,99 %2,80 %

Les primes peuvent varier selon les programmes applicables et les règles en vigueur. Un amortissement de 30 ans (selon admissibilité pour certains premiers acheteurs) entraîne une majoration de prime. Vérifiez les règles applicables à votre situation avec votre courtier. AMF no 248982.

RAP, CELIAPP et la combinaison des deux : ce qui change pour votre mise de fonds

Les deux programmes visent à aider les premiers acheteurs, mais leur fonctionnement diffère. Pour une analyse détaillée, consultez notre guide RAP et CELIAPP pour premiers acheteurs au Québec en 2026.

RAP
Régime d'accession à la propriété
  • Plafond60 000 $ / personne
  • SourceREER (90 jours minimum)
  • RemboursementOui — sur 15 ans
  • Délai d'attenteFonds détenus 90 jours
  • Avantage fiscalReport d'impôt
  • Pour un coupleJusqu'à 120 000 $
CELIAPP
Compte épargne premier achat
  • Plafond40 000 $ / personne
  • Cotisation annuelle8 000 $ / an
  • RemboursementNon requis
  • Retrait admissibleCompte ouvert avant retrait
  • Avantage fiscalDéduction + croissance libre d'impôt
  • Pour un coupleJusqu'à 80 000 $
Combinaison
RAP + CELIAPP ensemble
  • Plafond100 000 $ / personne
  • Pour un coupleJusqu'à 200 000 $
  • Remboursement RAPOui — 15 ans
  • Remboursement CELIAPPNon requis
  • Avantage fiscalMaximum des deux
  • ConditionPas de règle générale de 12 mois

Les règles fiscales peuvent évoluer. Consultez un professionnel qualifié pour valider votre situation. Pour la préapprobation et son impact sur votre dossier, consultez notre article sur la préapprobation vs préqualification hypothécaire au Québec.

Les frais souvent oubliés lors d'un premier achat

La mise de fonds n'est pas le seul coût à prévoir. Ces frais s'ajoutent à la transaction et doivent être planifiés à l'avance — ils ne peuvent généralement pas être financés dans l'hypothèque.

Taxe de bienvenue

Calculée par paliers progressifs sur le prix d'achat. Pour une propriété à 630 000 $, comptez environ 8 350 $. Certaines municipalités offrent un crédit aux premiers acheteurs.

Frais de notaire

Obligatoires pour officialiser la transaction. Les frais varient entre 1 500 $ et 2 500 $ selon la complexité du dossier. Prévoir également les frais d'inscription au registre foncier.

Inspection préachat

Fortement recommandée pour identifier les défauts apparents de la propriété. Le coût se situe généralement entre 500 $ et 800 $ selon la taille et le type de bâtiment.

Frais de déménagement

Variable selon la distance, la quantité de meubles et la période de l'année. Comptez entre 800 $ et 2 000 $ pour un déménagement local, davantage pour une longue distance.

Ajustements fiscaux

Au moment de la signature chez le notaire, les taxes municipales et scolaires sont réparties au prorata entre l'acheteur et le vendeur. Ces ajustements peuvent représenter quelques centaines à quelques milliers de dollars.

Fonds d'urgence

Les experts recommandent de conserver une réserve de 1 % à 2 % de la valeur de la propriété pour les réparations imprévues. Cette réserve est distincte de la mise de fonds et des frais de clôture.

Erreurs fréquentes lors d'un premier achat

Ces situations se présentent régulièrement lors d'un premier achat. Les connaître à l'avance permet de les éviter.

Faire des offres sans préqualification

Présenter une offre sans connaître sa capacité d'emprunt réelle expose à un refus de financement après acceptation de l'offre, ce qui peut entraîner la perte du dépôt. Une préqualification solide renforce aussi la crédibilité de l'offre auprès du vendeur.

Sous-estimer les frais à l'achat

La mise de fonds représente souvent 80 % à 90 % du capital requis pour conclure une transaction. La taxe de bienvenue, les frais de notaire, l'inspection et les ajustements fiscaux peuvent représenter 2 % à 4 % supplémentaires du prix d'achat.

Contracter de nouvelles dettes après la préapprobation

Un nouvel emprunt automobile, un achat de meubles à crédit ou une hausse de limite de carte entre la préapprobation et la signature chez le notaire peut modifier le ratio d'endettement et compromettre l'approbation finale du prêteur.

Attendre d'avoir 20 % sans avoir analysé les alternatives

Attendre d'avoir 20 % de mise de fonds pour éviter la prime d'assurance prêt hypothécaire peut, dans certains marchés, coûter plus cher en loyer accumulé que la prime elle-même. Une analyse comparative des scénarios permet de prendre une décision éclairée selon la situation réelle.

Étude de cas anonymisée

Premier achat à Montréal — optimisation de la mise de fonds

Situation

Couple de deux jeunes professionnels salariés à Montréal, revenus combinés stables. Épargne disponible insuffisante pour atteindre 20 % de mise de fonds sur une propriété de 680 000 $. Convaincus qu'il fallait attendre d'avoir la mise de fonds complète.

Défi

L'idée d'attendre d'avoir 20 % de mise de fonds semblait être la seule option pour éviter la prime d'assurance prêt hypothécaire. Le loyer payé en attendant représentait cependant un coût réel non négligeable sur la durée envisagée.

Approche

Analyse comparative des deux scénarios : achat immédiat avec mise de fonds combinant CELIAPP (deux comptes) et RAP versus attente de 3 à 4 ans supplémentaires. Calcul du coût total de chaque option, prime d'assurance prêt hypothécaire incluse. Identification d'un prêteur favorable à leur profil.

Résultat

Propriétaires depuis moins d'un an. La prime d'assurance prêt hypothécaire intégrée dans le prêt a représenté une augmentation de paiement mensuel modérée, compensée par l'arrêt du versement d'un loyer. Situation conforme aux critères des deux prêteurs consultés. Les noms et détails ont été modifiés pour protéger la vie privée. Résultats variables selon la situation individuelle.

Questions fréquentes — premier acheteur au Québec

Réponses directes aux questions les plus courantes. Pour une analyse adaptée à votre situation, une consultation reste l'étape la plus fiable.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un premier acheteur au Québec?
Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est de 5 %. Pour une propriété entre 500 001 $ et 1 499 999 $, la mise de fonds est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le montant excédentaire. Au-delà de 1 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 % et l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) n'est pas disponible.
Comment fonctionne le RAP (Régime d'accession à la propriété)?
Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER (sans imposition au moment du retrait) pour financer l'achat d'une première habitation admissible, selon les critères applicables. Les fonds doivent avoir été dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Le montant retiré doit être remboursé dans votre REER sur une période de 15 ans commençant la deuxième année civile suivant l'année du premier retrait.
Comment fonctionne le CELIAPP pour l'achat d'une première propriété?
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, avec un plafond à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits admissibles sont généralement non imposables selon les règles fiscales applicables. Le CELIAPP doit être ouvert avant un retrait admissible, mais il n'existe pas de règle générale exigeant qu'il soit ouvert depuis 12 mois.
Puis-je combiner le RAP et le CELIAPP?
Oui, selon admissibilité. Un acheteur seul peut combiner jusqu'à 60 000 $ du RAP et 40 000 $ du CELIAPP pour un total pouvant atteindre 100 000 $. Un couple peut potentiellement accumuler jusqu'à 200 000 $ en combinant les deux programmes. Cette combinaison peut réduire considérablement le montant à financer, sous réserve des critères applicables à chaque programme.
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire et quand est-elle obligatoire?
L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété. Trois assureurs sont accrédités au Canada : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. La prime varie selon le ratio prêt-valeur : 4,00 % pour une mise de fonds de 5 % à 9,99 %, 3,10 % pour 10 % à 14,99 %, et 2,80 % pour 15 % à 19,99 %. Ces taux s'appliquent à un amortissement de 25 ans. Une majoration de prime est appliquée dans les situations admissibles à un amortissement de 30 ans. La prime est généralement ajoutée au capital emprunté. Les primes peuvent varier selon les programmes applicables et les règles en vigueur.
Quelle est la différence entre préqualification et préapprobation hypothécaire?
La préqualification est une évaluation préliminaire basée sur des informations autodéclarées, sans vérification de crédit formelle. Elle donne une estimation générale de votre capacité d'emprunt. La préapprobation implique une vérification complète du dossier (revenus, crédit, actifs) et se traduit par une lettre engageant le prêteur à des conditions précises pour une période déterminée, généralement 90 à 120 jours.
Quels sont les frais à prévoir en plus de la mise de fonds?
Les frais additionnels comprennent les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue), les frais de notaire (environ 1 500 $ à 2 500 $), l'inspection préachat (500 $ à 800 $), les ajustements fiscaux (taxes municipales et scolaires au prorata), les frais de déménagement, et une réserve d'urgence recommandée de 1 % à 2 % de la valeur de la propriété.
Qu'est-ce que la taxe de bienvenue et comment est-elle calculée?
La taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière) est calculée sur la valeur de contrepartie (prix de vente) par tranches progressives. Au Québec, le taux varie de 0,5 % à 3,0 % selon le prix. Pour une première propriété à 630 000 $, la taxe de bienvenue est d'environ 8 350 $. Certaines municipalités offrent un remboursement partiel aux premiers acheteurs.
Comment est calculée ma capacité d'emprunt?
La capacité d'emprunt est déterminée par deux ratios d'endettement. Le ratio ABD (amortissement brut de la dette) compare vos dépenses de logement (versement hypothécaire, taxes, chauffage, 50 % des frais de condo) à votre revenu brut — la limite est généralement de 39 %. Le ratio ATD (amortissement total de la dette) ajoute vos autres dettes mensuelles — la limite est généralement de 44 %.
Quels documents faut-il fournir pour une demande hypothécaire?
Les documents habituellement requis comprennent : pièce d'identité officielle, preuves de revenus (T4, avis de cotisation, talons de paie récents), relevés bancaires des 90 derniers jours, preuve d'épargne pour la mise de fonds, déclaration d'impôt des 2 dernières années (si travailleur autonome), promesse d'achat signée, et informations sur les dettes existantes.
Puis-je acheter une propriété avec un emploi à temps partiel ou contractuel?
Oui, dans plusieurs situations, mais l'analyse dépend de la stabilité du revenu et des politiques du prêteur ou de l'assureur. Lorsque les heures sont garanties par l'employeur, certains prêteurs peuvent parfois considérer le revenu à partir de la lettre d'emploi et des talons de paie récents. Lorsque les heures ne sont pas garanties ou variables, plusieurs prêteurs analyseront plutôt un historique moyen des revenus, souvent à partir des T4 des deux dernières années. Un courtier peut aider à présenter le dossier selon votre type d'emploi.
Un courtier hypothécaire charge-t-il des frais pour les premiers acheteurs?
Dans la grande majorité des situations, les honoraires du courtier sont assumés directement par le prêteur, sans frais pour l'acheteur. Cette rémunération est divulguée dans les documents de divulgation obligatoires. Dans certains cas atypiques (prêts privés), des frais peuvent s'appliquer et sont alors clairement communiqués en amont.
Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable?
Un taux fixe reste constant pendant toute la durée du terme choisi, offrant une prévisibilité des paiements. Un taux variable fluctue selon le taux directeur de la Banque du Canada. Historiquement, les taux variables ont souvent été plus avantageux sur le long terme, mais comportent une part d'incertitude sur les paiements à venir. Le choix dépend de votre tolérance au risque et de vos projets.
Quelle durée de terme choisir pour ma première hypothèque?
Le terme le plus courant au Canada est de 5 ans (fixe ou variable). Un terme plus court (1 à 3 ans) peut être avantageux si vous anticipez une baisse des taux ou un changement de situation. Un terme plus long (7 à 10 ans) offre une stabilité maximale mais une flexibilité réduite. L'analyse de votre situation et de vos projets à moyen terme guide ce choix.
Qu'est-ce que l'amortissement hypothécaire et quelle durée choisir?
L'amortissement est la période totale sur laquelle vous remboursez l'hypothèque. Il est de 25 ans pour la plupart des hypothèques assurées (mise de fonds inférieure à 20 %). Dans certaines situations admissibles, notamment pour certains premiers acheteurs selon les critères applicables, un amortissement assuré de 30 ans est disponible — une majoration de prime d'assurance prêt hypothécaire est appliquée dans ce cas. Pour les hypothèques non assurées (mise de fonds de 20 % ou plus), l'amortissement peut généralement aller jusqu'à 30 ans. Un amortissement plus long réduit les paiements mensuels mais augmente le total des intérêts payés sur la durée.
Puis-je faire une offre conditionnelle au financement?
Oui. La condition de financement est une clause qui protège l'acheteur en lui donnant un délai (habituellement 5 à 10 jours ouvrables) pour confirmer l'obtention du financement. Si le financement n'est pas obtenu dans ce délai, l'acheteur peut se retirer sans pénalité et récupérer son dépôt. Dans les marchés compétitifs, certains acheteurs renoncent à cette condition, mais cela comporte un risque.
Combien de temps faut-il pour obtenir une approbation hypothécaire?
Avec un dossier complet, une approbation préliminaire peut être émise en 24 à 72 heures. L'approbation finale, après inspection et évaluation de la propriété, prend généralement entre 5 et 10 jours ouvrables. Pour les dossiers avec des revenus variables ou des situations atypiques, comptez quelques jours supplémentaires.
Est-il possible d'obtenir un don familial pour la mise de fonds?
Oui, un don provenant d'un membre de la famille immédiate (parents, grands-parents, fratrie) est généralement accepté par les prêteurs. Une lettre de don signatée est requise, confirmant qu'aucun remboursement n'est attendu. Certains prêteurs peuvent exiger que les fonds soient dans votre compte depuis 90 jours avant la demande.
Que se passe-t-il si mon offre est acceptée mais que je n'obtiens pas le financement?
Si votre promesse d'achat comprend une condition de financement et que le financement n'est pas obtenu, vous pouvez généralement vous retirer de la transaction sans pénalité et récupérer votre dépôt. Sans cette condition, une incapacité à finaliser l'achat peut entraîner la perte du dépôt et potentiellement des poursuites judiciaires de la part du vendeur.
Puis-je acheter une propriété au Québec si j'ai un permis de travail?
Oui. Plusieurs prêteurs offrent des programmes adaptés aux acheteurs avec un statut d'immigration temporaire, sous certaines conditions liées à la durée de résidence au Canada, au dossier de crédit et à l'emploi. La mise de fonds requise peut être plus élevée selon le statut. Un courtier peut identifier les options disponibles selon votre situation spécifique.
Comment protéger ma capacité d'emprunt entre la préapprobation et la signature chez le notaire?
Évitez tout achat important à crédit (voiture, meubles, appareils électroniques), n'augmentez pas vos limites de crédit, ne changez pas d'emploi sans en aviser votre courtier, et évitez de faire des retraits importants non planifiés. Les prêteurs peuvent procéder à une vérification de crédit actualisée avant la signature finale.
La prime d'assurance prêt hypothécaire est-elle déductible d'impôt?
Non. La prime d'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) n'est pas déductible d'impôt pour les propriétaires occupants. Elle est soumise à la TVQ au Québec (environ 9,975 %), et cette taxe doit être payée comptant — elle ne peut pas être ajoutée au prêt hypothécaire.

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