Acheter une première propriété au Québec demande une bonne planification. Entre le RAP, le CELIAPP, les règles de mise de fonds minimale et les changements récents aux prêts assurés, plusieurs options peuvent aider les premiers acheteurs à structurer leur financement.
Ce guide explique les principaux programmes disponibles, comment ils peuvent être combinés, et les erreurs fréquentes à éviter avant de faire une offre d'achat.
Les règles peuvent varier selon le prêteur, l'assureur hypothécaire, le type de propriété, le prix d'achat et la situation financière de l'acheteur. Une analyse personnalisée demeure essentielle avant de prendre une décision.
1. Le RAP (Régime d'accession à la propriété) : jusqu'à 60 000 $ par personne
Le RAP permet de retirer des fonds d'un REER sans payer d'impôt immédiatement pour financer l'achat d'une première propriété. Le retrait maximal admissible peut atteindre 60 000 $ par personne, sous réserve des règles du programme et des fonds disponibles dans le REER au moment de la demande.
Conditions d'admissibilité
Trois conditions principales s'appliquent. Premièrement, l'acheteur doit avoir le statut de premier acheteur — c'est-à-dire ne pas avoir possédé une habitation principale au cours des 4 dernières années civiles, lui et son conjoint. Deuxièmement, les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Troisièmement, une entente écrite d'achat ou de construction doit être signée avant le 1er octobre de l'année suivant le premier retrait.
Les règles du RAP premier acheteur Québec doivent être vérifiées au moment de la demande, notamment les délais, l'admissibilité comme premier acheteur et les exigences liées à l'occupation de la propriété.
Comment fonctionne le remboursement
Les sommes retirées doivent être remboursées dans le REER sur une période de 15 ans. Le remboursement débute la 2e année suivant celle du retrait. Chaque année, il faut rembourser au moins 1/15 du montant retiré. Si ce remboursement n'est pas effectué, la tranche non remboursée s'ajoute au revenu imposable de l'année concernée.
Stratégie possible : cotiser au REER avant d'utiliser le RAP
Dans certains cas, une personne qui dispose déjà d'épargne non enregistrée peut cotiser à son REER, attendre le délai minimal requis, puis utiliser le RAP pour retirer les fonds admissibles. Cette approche peut générer une déduction fiscale, mais elle doit être validée selon le revenu, les droits de cotisation disponibles et le calendrier d'achat prévu.
2. Le CELIAPP premier acheteur Québec : jusqu'à 40 000 $ selon l'admissibilité
Lancé en 2023, le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) combine des avantages fiscaux importants : les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits admissibles sont généralement non imposables selon les critères applicables. Il s'agit d'un outil qui peut être avantageux selon la situation de l'acheteur, sous réserve des règles fiscales applicables.
Les chiffres clés
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, pour un plafond à vie de 40 000 $. Les droits de cotisation inutilisés sont reportables d'une année à l'autre, jusqu'à concurrence de 8 000 $ cumulatifs. Le CELIAPP peut généralement rester ouvert jusqu'à 15 ans, jusqu'à la fin de l'année où le titulaire atteint 71 ans, ou jusqu'à la fin de l'année suivant un retrait admissible, selon la première éventualité applicable.
Conditions d'admissibilité
Pour ouvrir un CELIAPP, il faut être résident canadien âgé d'au moins 18 ans. Au moment du retrait, le titulaire ne doit pas avoir vécu dans une propriété dont il était propriétaire au cours de l'année ni au cours des 4 années civiles précédentes. L'habitation doit être acquise avant le 1er octobre de l'année suivant le premier retrait admissible.
Ce qui distingue le CELIAPP du RAP
Contrairement au RAP, un retrait admissible du CELIAPP pour un premier achat n'a généralement pas à être remboursé. Si l'acheteur n'acquiert finalement pas de propriété, les fonds peuvent être transférés dans un REER ou un FERR sans impact fiscal immédiat.
Contrairement à certaines idées reçues, un CELIAPP n'a pas nécessairement besoin d'avoir été ouvert depuis un an pour permettre un retrait admissible. Il doit être ouvert avant un retrait admissible, et l'admissibilité doit être validée selon les règles fiscales applicables, la situation de l'acheteur et les exigences de l'institution financière.
3. Combiner le RAP et le CELIAPP : une stratégie possible selon votre situation
Un acheteur admissible peut généralement utiliser le RAP et le CELIAPP dans une même transaction. Cette combinaison peut augmenter la mise de fonds disponible, mais elle doit être analysée selon les droits de cotisation, la fiscalité, le délai d'achat et la capacité de remboursement future.
| Source | Personne A | Personne B | Total couple |
|---|---|---|---|
| CELIAPP | 40 000 $ | 40 000 $ | 80 000 $ |
| RAP (REER) | 60 000 $ | 60 000 $ | 120 000 $ |
| Total potentiel | 100 000 $ | 100 000 $ | 200 000 $ |
Cet exemple illustre un potentiel maximal théorique pour un couple ayant accumulé les sommes nécessaires et respectant les critères applicables. Il ne s'agit pas d'une garantie d'admissibilité.
4. Mise de fonds minimale et assurance prêt hypothécaire en 2026
Depuis le 15 décembre 2024, les règles sur la mise de fonds minimale Québec 2026 et l'assurance prêt hypothécaire ont été modifiées. Certains prêts assurés peuvent maintenant s'appliquer à des propriétés dont le prix d'achat atteint jusqu'à 1,5 M$, sous réserve des critères applicables, du type de propriété, de l'assureur hypothécaire et du prêteur.
Mise de fonds minimale selon le prix d'achat
Les règles s'appliquent par tranches. Pour toute propriété admissible jusqu'à 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %. Entre 500 000 $ et 1 499 999 $, il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $, plus 10 % sur la portion excédentaire. Au-delà de 1 500 000 $, une mise de fonds d'au moins 20 % est généralement requise et aucune assurance prêt hypothécaire standard n'est disponible.
Barème indicatif des primes d'assurance prêt hypothécaire
La prime d'assurance prêt hypothécaire varie selon le ratio prêt-valeur. À titre indicatif : avec une mise de fonds de 5 % (ratio de 95 %), la prime est de 4,00 % ; de 3,10 % pour 10 % de mise de fonds ; de 2,80 % pour 15 % ; et elle ne s'applique généralement pas à partir de 20 %. Cette prime est habituellement ajoutée au montant du prêt — elle n'est pas payée comptant à la fermeture, sauf la TPS/TVQ applicable sur la prime, exigible chez le notaire.
La prime d'assurance varie selon le ratio prêt-valeur, l'amortissement, le type de prêt et les critères de l'assureur. Les pourcentages présentés servent d'indication générale et doivent être confirmés selon le programme applicable.
Amortissement jusqu'à 30 ans pour certains premiers acheteurs
Dans certaines situations admissibles, un prêt assuré peut permettre un amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans pour un premier acheteur, selon les règles en vigueur au moment de la demande. Cette option peut réduire le paiement mensuel, mais elle entraîne une majoration de la prime d'assurance prêt hypothécaire — il ne s'agit pas d'une majoration du taux hypothécaire. La prime majorée est généralement ajoutée au capital emprunté. Cette option augmente également le coût total en intérêts sur la durée du prêt. L'admissibilité doit être validée selon le prêteur, l'assureur hypothécaire, le type de propriété et les paramètres du dossier.
5. Exemple illustratif : achat à 550 000 $ — premier acheteur Québec
Voici un exemple simplifié pour illustrer comment ces programmes peuvent être combinés dans le cadre de l'achat d'une première propriété au Québec. Jean-François, 31 ans, souhaite acheter un condo à Montréal au prix de 550 000 $. Son CELIAPP affiche 16 000 $, son REER contient 28 000 $ (déposés depuis plus de 90 jours), et il dispose de 10 000 $ en économies non enregistrées.
Calcul indicatif du prêt : la mise de fonds minimale requise dans ce scénario serait de 5 % × 500 000 $ + 10 % × 50 000 $ = 30 000 $. Avec 54 000 $, le ratio prêt-valeur serait amélioré. Le prêt hypothécaire s'élèverait à 496 000 $, auquel s'ajouterait une prime d'assurance prêt hypothécaire de 3,10 % (environ 15 376 $) pour un solde total d'environ 511 376 $.
Les montants sont fournis à titre d'exemple simplifié. Les primes d'assurance, les taxes, les frais de notaire, l'ajustement des taxes municipales et scolaires, les frais d'inspection, les droits de mutation et les frais de clôture peuvent modifier le montant réel nécessaire.
6. Points importants à considérer avant d'acheter
Ne pas attendre d'avoir 20 % de mise de fonds automatiquement
Dans certains cas, acheter avec moins de 20 % de mise de fonds peut être pertinent, même si une assurance prêt hypothécaire est applicable. Toutefois, cette décision doit être analysée selon le budget, la stabilité des revenus, le coût de l'assurance et la stratégie à long terme.
Ouvrir son CELIAPP le plus tôt possible
Les droits de cotisation au CELIAPP s'accumulent dès l'ouverture du compte, pas dès la première cotisation. Attendre d'avoir trouvé une propriété pour ouvrir le compte peut donc réduire les droits disponibles. Une consultation avec un courtier hypothécaire ou un conseiller fiscal peut aider à planifier cette étape en amont.
Ne pas utiliser le RAP sans plan de remboursement
Le RAP peut être utile pour augmenter la mise de fonds disponible, mais les montants retirés devront être remboursés selon les règles applicables. Un remboursement insuffisant peut créer un impact fiscal. Il faut donc prévoir ce remboursement dans le budget global dès le départ.
Ne pas supposer automatiquement son admissibilité
La notion de premier acheteur peut varier selon le programme. Le statut du conjoint, l'historique de propriété, l'occupation prévue et le calendrier de transaction peuvent influencer l'admissibilité. Il est recommandé de valider sa situation auprès d'un courtier hypothécaire ou d'un conseiller fiscal avant de planifier des retraits.
Prochaine étape : valider votre situation avec un courtier hypothécaire premier acheteur
Chaque dossier de préqualification hypothécaire Québec est différent. Le revenu, l'état du REER et du CELIAPP, le prix de la propriété visée, la région d'achat et le profil de crédit influencent tous les options disponibles. Une analyse personnalisée permet d'identifier les programmes applicables et d'éviter des erreurs coûteuses avant de faire une offre.
Questions fréquentes sur le RAP, le CELIAPP et la mise de fonds
Peut-on utiliser le RAP et le CELIAPP ensemble?
Oui, un acheteur admissible peut généralement utiliser les deux programmes dans une même transaction. Il faut toutefois respecter les critères propres à chacun des programmes.
Combien peut-on retirer avec le RAP?
Le retrait maximal admissible peut atteindre 60 000 $ par personne, sous réserve des règles du programme et des fonds disponibles dans le REER.
Le CELIAPP doit-il être remboursé?
Non. Contrairement au RAP, un retrait admissible du CELIAPP n'a généralement pas à être remboursé.
Faut-il absolument avoir 20 % de mise de fonds?
Non. Pour plusieurs propriétés admissibles, une mise de fonds inférieure à 20 % peut être possible avec une assurance prêt hypothécaire. Toutefois, les critères varient selon le prix d'achat, le type de propriété, le prêteur et l'assureur.
Quelle est la mise de fonds minimale pour une propriété de 750 000 $?
À titre indicatif, la mise de fonds minimale serait généralement de 50 000 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la tranche restante de 250 000 $. Les critères doivent toutefois être confirmés selon le dossier.
Qui est considéré comme premier acheteur?
La définition peut varier selon le programme. En général, il faut vérifier si l'acheteur ou son conjoint a possédé et occupé une propriété au cours de la période pertinente prévue par les règles applicables.
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Chaque situation est différente. L'admissibilité dépend notamment du revenu, de la mise de fonds, du type de propriété et des critères des prêteurs.
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