Acheter une propriété louée pour l'habiter plus tard : pourquoi certaines banques acceptent le financement et d'autres non

Chaque année, de nombreux acheteurs font une offre sur une propriété actuellement occupée par un locataire avec l'intention d'y habiter eux-mêmes dans les mois suivant l'achat. Cette situation est particulièrement fréquente lors de l'acquisition d'un duplex ou d'un triplex, mais elle peut également concerner une maison ou un condo locatif.

Plusieurs découvrent toutefois un élément auquel ils ne s'attendaient pas. Même lorsque le projet semble parfaitement réalisable, certaines institutions financières peuvent demander des documents supplémentaires avant d'accorder leur approbation hypothécaire.

La raison est relativement simple. Lorsqu'un financement est demandé comme résidence principale, le prêteur doit être convaincu que l'acheteur occupera réellement la propriété dans un délai qu'il juge acceptable selon ses propres politiques internes. Or, contrairement à ce que plusieurs croient, toutes les banques et tous les prêteurs n'appliquent pas les mêmes règles.

1. Pourquoi la période entre janvier et juin peut compliquer certains dossiers

Dans une grande partie du marché locatif résidentiel, les baux suivent encore le cycle traditionnel du 1er juillet au 30 juin. Lorsqu'une transaction immobilière est prévue entre le 1er janvier et le 30 juin et que l'acheteur souhaite occuper une propriété actuellement louée, certains prêteurs vont analyser la situation de plus près.

À cette période de l'année, plusieurs locataires ont déjà renouvelé leur bail ou sont en voie de le faire pour l'année suivante. Le prêteur cherche alors à comprendre comment l'acheteur prévoit prendre possession de la propriété et à quel moment cette occupation pourra réellement avoir lieu.

Il ne s'agit pas nécessairement d'un obstacle au financement. Toutefois, certaines institutions voudront obtenir davantage de preuves démontrant que l'occupation future est réaliste. Selon le prêteur, il peut être demandé de fournir une modification à la promesse d'achat indiquant clairement qu'un logement sera libéré à une date précise, une entente de résiliation, ou toute autre documentation permettant de confirmer la disponibilité future du logement.

2. Le calendrier légal de la reprise de logement : la contrainte que le prêteur va comparer à votre date d'occupation

Au Québec, le bail suit l'immeuble. En achetant une propriété louée, vous devenez le locateur et vous ne pouvez pas modifier unilatéralement le bail en cours. Pour habiter un logement occupé par un locataire, il faut soit une entente de départ avec ce locataire, soit une reprise de logement faite selon les règles du Code civil, administrées par le Tribunal administratif du logement (TAL).

Selon le TAL, l'acheteur qui veut reprendre un logement doit donner l'avis de reprise après la conclusion de la vente, donc une fois propriétaire. Cet avis doit respecter des délais précis :

Le locataire dispose ensuite d'un mois pour répondre, et son silence équivaut à un refus. En cas de refus, le propriétaire doit s'adresser au TAL dans le mois qui suit et démontrer qu'il entend réellement habiter le logement. Le Tribunal peut autoriser la reprise à certaines conditions, notamment le paiement des frais de déménagement.

Conséquence pratique pour un bail qui se termine le 30 juin : l'avis doit être reçu au plus tard le 31 décembre précédent. Si l'acte de vente est signé après cette date, la reprise ne peut généralement pas avoir lieu le 1er juillet suivant, sauf entente avec le locataire. La première date de reprise possible devient alors le 1er juillet de l'année d'après.

C'est précisément ce délai que le prêteur compare à sa propre politique d'occupation. Un dossier où la reprise n'est juridiquement possible qu'environ 16 mois après l'achat ne cadre pas avec un prêteur qui exige une occupation rapide, même si le revenu et la mise de fonds sont solides.

Quelques situations empêchent ou compliquent aussi la reprise, et doivent être vérifiées avant de signer la promesse d'achat :

• Un achat en copropriété avec une personne qui n'est pas votre conjoint : un copropriétaire ne peut généralement pas reprendre le logement (une exception existe pour certains titres enregistrés avant 1988).
• Un locataire, ou son conjoint, âgé de 65 ans ou plus, qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu ne dépasse pas le seuil prévu : la reprise est alors interdite, sauf exceptions prévues par la loi.
• Un logement semblable libre dans l'immeuble, à un loyer comparable : le Tribunal peut en tenir compte et refuser la reprise.

Une entente de résiliation conclue librement avec le locataire peut rendre l'occupation possible plus tôt. Elle doit alors être documentée par écrit, car c'est souvent la pièce que le prêteur demandera. Pour la validité juridique de l'entente ou de l'avis, l'avis d'un notaire ou d'un avocat est recommandé : le rôle du courtier est de vérifier quels prêteurs acceptent le calendrier qui en découle.

3. Les délais d'occupation acceptés varient énormément d'un prêteur à l'autre

C'est probablement l'élément le moins connu des acheteurs. Plusieurs présument qu'une fois leur financement approuvé, les règles sont les mêmes partout. Pourtant, les politiques d'occupation future peuvent varier considérablement selon l'institution financière.

Certains prêteurs souhaitent que l'acheteur puisse prendre possession de la propriété dans un délai relativement court après la date de clôture. D'autres acceptent des délais plus longs lorsque le dossier est bien documenté et que l'intention d'occupation est clairement démontrée.

Cette différence explique pourquoi deux acheteurs ayant le même revenu, la même mise de fonds et la même propriété peuvent recevoir des réponses complètement différentes selon le prêteur consulté.

4. Ce que les prêteurs analysent réellement

Lorsqu'une propriété actuellement louée est financée comme résidence principale, le prêteur ne regarde pas uniquement le revenu ou la cote de crédit. Plusieurs éléments sont analysés simultanément : quelle partie de la propriété sera occupée, la date prévue d'occupation, les démarches déjà entreprises pour permettre cette occupation, et la cohérence globale du projet.

L'institution analysera notamment la situation locative actuelle, les baux en vigueur, les documents disponibles, la mise de fonds, le crédit, les revenus et la capacité de remboursement de l'emprunteur. Dans certains dossiers, l'intention d'occupation est évidente. Dans d'autres, des explications ou des documents supplémentaires peuvent être nécessaires afin de satisfaire aux exigences du prêteur.

5. Exemple concret

Prenons l'exemple d'un acheteur qui fait l'acquisition d'un triplex à Montréal au mois de mars. L'une des unités est actuellement louée et l'acheteur souhaite l'occuper comme résidence principale.

Le premier prêteur consulté exige une preuve démontrant clairement que le logement sera disponible dans un délai relativement court suivant la transaction. Le second prêteur accepte quant à lui un délai d'occupation plus long puisque sa politique interne permet davantage de flexibilité lorsque le dossier est bien documenté.

Le calendrier légal explique cet écart. Si l'acte de vente est signé en avril et que le bail du logement visé se termine le 30 juin, l'avis de reprise ne peut plus être donné à temps pour le 1er juillet suivant. Sans entente avec le locataire, l'occupation ne serait possible qu'au 1er juillet de l'année d'après, soit environ 15 mois après l'achat. Le premier prêteur ne peut pas accepter ce délai; le second le peut, à condition que le dossier le démontre clairement.

Pourtant, l'acheteur présente exactement le même revenu, la même mise de fonds, la même cote de crédit et la même propriété. La seule différence provient des politiques internes du prêteur. C'est pourquoi le choix de l'institution financière peut parfois avoir autant d'impact sur l'approbation que le taux d'intérêt lui-même.

6. Les erreurs les plus fréquentes

La première erreur consiste à croire que toutes les banques appliquent les mêmes critères. La deuxième est de conclure qu'un projet est impossible simplement parce qu'un premier prêteur a refusé le dossier — une réalité similaire à celle du renouvellement hypothécaire, où le choix du prêteur peut avoir autant d'impact que le taux lui-même.

Une autre erreur fréquente consiste à signer une promesse d'achat sans préciser clairement quelle unité sera occupée ou à quelle date la prise de possession est prévue. Certains acheteurs attendent également à la dernière minute avant de vérifier si la situation locative risque d'avoir un impact sur le financement. Ces détails peuvent sembler secondaires au début du processus, mais ils deviennent parfois déterminants lors de l'analyse du dossier.

7. À vérifier avant de signer la promesse d'achat

• Obtenir une copie de chaque bail en vigueur : loyer, date de fin, durée, et logement visé pour votre occupation.
• Calculer la première date de reprise réaliste selon la date prévue de l'acte de vente et la fin du bail.
• Vérifier si une entente de départ avec le locataire est envisagée et, si oui, prévoir qu'elle soit écrite.
• Confirmer la structure de propriété : achat seul, avec un conjoint ou avec une autre personne.
• Vérifier, avant l'offre, quels prêteurs acceptent le délai d'occupation qui en découle, plutôt qu'après l'acceptation de la promesse d'achat.

Prochaine étape : vérifier les options selon votre situation

Lorsqu'une propriété est actuellement louée, le financement hypothécaire ne dépend pas uniquement du revenu, de la mise de fonds ou de la cote de crédit de l'acheteur. La date prévue d'occupation, la situation locative en place et les politiques du prêteur peuvent également jouer un rôle important dans l'analyse du dossier.

Pour les règles générales de financement d'un plex propriétaire occupant (mise de fonds, revenus locatifs et documents), consultez notre guide dédié.

Cette réalité est particulièrement présente lorsque la transaction se déroule durant la première moitié de l'année, alors qu'une grande partie du marché locatif résidentiel fonctionne autour du cycle traditionnel du 1er juillet. Certaines institutions exigent une occupation rapide après la transaction. D'autres acceptent des délais beaucoup plus longs lorsque la situation est bien documentée.

Une analyse avec un courtier hypothécaire peut permettre d'identifier les prêteurs dont les politiques correspondent à votre situation et d'éviter des refus qui auraient pu être évités dès le départ. Le financement de ce type d'immeuble est détaillé sur la page financement d'un plex au Québec.

Sources des règles de reprise de logement : Tribunal administratif du logement, Acquérir un immeuble locatif (BR-070, 2024-12); Éducaloi, La reprise du logement. Ces règles sont résumées à titre informatif et ne constituent pas un avis juridique.