Dettes de cartes de crédit : pouvez-vous utiliser votre maison pour les rembourser?

Vous faites vos paiements chaque mois, sans faute. Pourtant, le solde de vos cartes de crédit et de votre marge de crédit bouge à peine. Une bonne partie de chaque paiement part en intérêts, et le budget se resserre.

Si vous êtes propriétaire, vous avez peut-être une option à laquelle vous n'avez pas pensé. Si votre maison a pris de la valeur ou si vous avez remboursé une partie de votre hypothèque, une portion de votre équité pourrait servir à regrouper certaines dettes.

Réponse courte : oui, c'est possible dans certains cas, au moyen d'un refinancement hypothécaire. Mais ce n'est pas automatique, ce n'est pas toujours la meilleure solution, et un paiement mensuel plus bas ne veut pas dire que vos dettes vous coûteront moins cher au total. Voici comment évaluer si cette avenue a du sens pour vous.

Pourquoi les dettes de cartes de crédit coûtent-elles si cher?

Les cartes de crédit sont pratiques, mais leurs taux d'intérêt sont parmi les plus élevés du crédit à la consommation. Lorsqu'un solde est reporté d'un mois à l'autre, les intérêts s'ajoutent rapidement.

Le piège le plus courant, c'est le paiement minimum. Il donne l'impression que la dette est sous contrôle, alors qu'une grande partie du paiement sert à couvrir les intérêts. Le remboursement peut alors s'étirer sur des années.

Les marges de crédit non garanties coûtent généralement moins cher que les cartes, mais elles restent plus coûteuses qu'une hypothèque. Et quand plusieurs dettes s'additionnent, les paiements combinés finissent par peser lourd sur le budget.

Qu'est-ce que l'équité de votre maison?

L'équité, qu'on appelle aussi la valeur nette, c'est la portion de votre maison qui vous appartient vraiment. Elle correspond à la valeur de la propriété moins tout ce que vous devez sur elle : votre hypothèque, une marge de crédit hypothécaire ou tout autre prêt garanti par la maison.

Votre équité augmente quand vous remboursez votre hypothèque, ou quand la valeur de votre propriété monte. C'est cette équité qu'un prêteur regarde pour déterminer combien vous pourriez emprunter de plus.

Comment un refinancement peut-il servir à rembourser des dettes?

Un refinancement hypothécaire consiste à remplacer votre hypothèque actuelle par une nouvelle hypothèque d'un montant plus élevé. La différence sert à rembourser vos cartes de crédit et vos marges. Plutôt que plusieurs paiements à taux élevés, vous n'avez plus qu'un paiement hypothécaire, généralement à un taux plus bas.

Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), on peut règle générale emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de sa maison, moins le solde de l'hypothèque. Cette limite est une règle générale pour un refinancement conventionnel, pas une garantie de financement.

Il faut aussi distinguer les principales façons d'utiliser son équité :

• Le refinancement : on remplace l'hypothèque existante par une nouvelle, plus élevée. Le terme et les conditions changent.
• La marge de crédit hypothécaire : on emprunte au besoin, jusqu'à une limite. Selon l'ACFC, la portion marge peut généralement atteindre 65 % de la valeur de la maison, et son taux est habituellement variable. Certains produits combinent une marge et une portion hypothécaire amortie. Les limites totales diffèrent alors, et elles sont à valider avec le prêteur.
• La deuxième hypothèque : un second prêt s'ajoute à la première hypothèque, qui reste en place. Son taux est généralement plus élevé, car le risque est plus grand pour le prêteur.
• La consolidation sans garantie immobilière : un prêt personnel regroupe les dettes sans utiliser la maison. Son taux est souvent plus élevé qu'une hypothèque, mais la maison n'est pas mise en garantie.

Exemple concret : une maison de 600 000 $

Prenons un propriétaire fictif au Québec.

Dans cet exemple, le propriétaire a théoriquement assez d'équité pour envisager de rembourser ses 60 000 $ de dettes au moyen d'un refinancement. Le nouveau solde de 360 000 $ représente 60 % de la valeur de la maison, bien sous la limite de 80 %.

Mais les 180 000 $ ne sont pas un montant automatiquement accessible. Le calcul réel dépend notamment :

• de la valeur retenue par le prêteur, souvent établie par une évaluation;
• des autres prêts garantis sur la propriété;
• de la qualification par le revenu;
• du dossier de crédit;
• des pénalités et des frais;
• des politiques du prêteur.

Pourquoi votre paiement mensuel pourrait diminuer

Reprenons notre exemple avec des hypothèses fictives :

• hypothèque actuelle : 300 000 $ à 4,5 %, 20 ans d'amortissement restant, soit environ 1 891 $ par mois;
• dettes : 60 000 $ à 19,99 %, remboursés en 5 ans, soit environ 1 589 $ par mois;
• total actuel : environ 3 481 $ par mois.

Avec un refinancement de 360 000 $ à 4,5 % sur 25 ans, le paiement serait d'environ 1 993 $ par mois, soit environ 1 488 $ de moins.

Cette baisse ne vient pas seulement de la consolidation des cartes. Elle s'explique par trois facteurs :

Autrement dit, la plus grande partie de la baisse vient de l'allongement de la durée de remboursement, pas du taux. Cet allongement a un prix : prolonger de 20 à 25 ans l'hypothèque existante de 300 000 $ ajouterait à lui seul environ 44 000 $ d'intérêts sur la durée totale, à taux constant.

Ces taux sont des hypothèses de calcul, pas des offres disponibles. Ils sont supposés constants sur toute la durée. Les frais et les pénalités ne sont pas inclus.

Réduire ses paiements ou réduire le coût de ses dettes : ce n'est pas la même chose

C'est le point le plus important de cet article. Isolons les 60 000 $ de dettes et comparons trois scénarios fictifs :

Le paiement de 1 589 $ du premier scénario correspond à un remboursement accéléré des cartes sur 5 ans. Ce n'est pas le paiement minimum habituel d'une carte de crédit, qui est beaucoup plus bas mais qui étire la dette sur une période bien plus longue.

Le troisième scénario n'arrive pas automatiquement avec une hypothèque amortie sur 25 ans. Il suppose une stratégie de remboursement accéléré, des privilèges de remboursement anticipé suffisants dans le contrat, ou une structure de financement adaptée, par exemple une portion distincte remboursée sur une durée plus courte.

Ce tableau montre deux choses :

• Étaler 60 000 $ sur 25 ans réduit fortement le paiement, mais peut coûter plus d'intérêts au total que de rembourser les cartes en 5 ans, même à un taux bien plus bas.
• Le vrai gain apparaît quand on profite du taux plus bas tout en remboursant rapidement.

Pour comparer des options honnêtement, il faut regarder en même temps :

• le paiement mensuel;
• la durée du remboursement;
• le total des intérêts;
• les frais et les pénalités.

Un paiement mensuel moins élevé ne signifie pas automatiquement une économie totale.

Quels sont les risques?

• L'amortissement s'allonge : une dette de cartes devient une dette remboursée sur des décennies.
• Pénalités et frais : rompre son hypothèque avant l'échéance peut entraîner une pénalité, parfois importante avec un taux fixe. S'y ajoutent souvent des frais d'évaluation, de notaire et de recherche de titre.
• La dette est désormais garantie par la maison : une carte impayée nuit au crédit, mais une hypothèque impayée peut mener, ultimement, à la perte de la propriété.
• Le risque de se réendetter : si les cartes, une fois remises à zéro, se remplissent de nouveau, vous vous retrouvez avec une hypothèque plus élevée et de nouvelles dettes. C'est le scénario à éviter à tout prix.
• La fiscalité : transférer des dettes personnelles sur votre hypothèque ne rend pas les intérêts déductibles d'impôt. La déductibilité dépend de l'utilisation de l'argent emprunté. Au besoin, parlez-en à un fiscaliste.

Le refinancement exige aussi une nouvelle qualification. Le prêteur vérifie vos revenus, vos dettes et votre crédit comme pour une nouvelle demande. Selon l'ACFC, les institutions sous réglementation fédérale, comme les banques, appliquent un test de résistance aux refinancements et aux marges de crédit hypothécaires : vous devez démontrer votre capacité de payer au plus élevé de ces deux taux, 5,25 % ou votre taux négocié plus 2 %. Certains prêteurs non réglementés au fédéral peuvent aussi l'exiger.

Peut-on consolider ses dettes si son crédit est moins bon?

C'est parfois possible, mais les conditions changent. Un dossier de crédit plus fragile peut rendre un refinancement difficile auprès d'une banque.

Des prêteurs alternatifs peuvent analyser le dossier autrement, en accordant plus de poids à l'équité de la propriété et à la situation globale. Ces financements coûtent généralement plus cher : taux plus élevés, frais de dossier et, souvent, un ratio prêt-valeur plus bas. Il arrive qu'on les utilise comme solution de transition, le temps de rétablir son crédit.

Aucun prêteur, alternatif ou non, n'approuve automatiquement un dossier difficile. Il faut comparer le coût réel de ces options avec celui des dettes actuelles. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le prêteur alternatif au Québec et notre page sur le prêt alternatif.

Faut-il attendre son renouvellement pour consolider ses dettes?

Ça dépend des chiffres. À l'échéance du terme, il n'y a généralement pas de pénalité pour rembourser ou restructurer l'hypothèque, ce qui rend le moment favorable.

Si votre renouvellement est lointain, il faut comparer deux coûts :

• la pénalité et les frais pour refinancer maintenant;
• les intérêts que vos dettes coûteuses continueront de générer d'ici là.

Dans certains cas, attendre quelques mois est plus avantageux. Dans d'autres, les intérêts des cartes dépassent rapidement la pénalité. Notre page sur le renouvellement hypothécaire explique comment préparer cette étape.

Quelles autres options envisager?

Le refinancement n'est pas toujours la bonne réponse. Selon votre situation, d'autres avenues peuvent être plus simples ou moins coûteuses :

• un plan de remboursement accéléré, en commençant par les dettes au taux le plus élevé;
• un prêt de consolidation sans garantie immobilière;
• une carte à taux réduit ou un transfert de solde, en lisant attentivement les conditions;
• une marge de crédit hypothécaire, si vous êtes discipliné dans son utilisation;
• l'aide d'un conseiller budgétaire, ou d'un syndic autorisé en insolvabilité si les dettes deviennent ingérables.

Quels documents préparer pour faire analyser votre situation?

• le relevé hypothécaire le plus récent (solde, taux, échéance);
• votre compte de taxes municipales;
• les relevés récents de vos cartes et marges (soldes, taux, paiements);
• la liste de vos autres prêts (auto, prêt personnel, etc.);
• vos preuves de revenus : talons de paie et lettre d'emploi, ou avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome;
• une évaluation récente de la propriété, si vous en avez une.

Ces documents permettent d'estimer l'équité réellement accessible, la pénalité possible et le coût total de chaque scénario.

En résumé

Utiliser l'équité de sa maison pour rembourser des cartes de crédit peut donner un vrai souffle financier : un seul paiement, un taux plus bas et plus de visibilité. Mais la décision doit reposer sur le coût total, pas seulement sur le paiement mensuel, et s'accompagner d'un plan pour ne pas se réendetter.

FAQ — dettes de cartes de crédit et hypothèque

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les exemples et les taux présentés sont fictifs et ne constituent pas une offre. Les conditions de financement varient selon le prêteur et le dossier.