Hypothèque pour travailleur autonome au Québec : comment les banques calculent-elles votre revenu?

Votre entreprise facture 150 000 $ par année, vos clients reviennent et votre compte d'entreprise se porte bien. Pourtant, une fois les dépenses déduites, votre déclaration de revenus affiche 50 000 $. Au moment d'acheter une propriété, une question s'impose : quel revenu le prêteur va-t-il vraiment retenir?

C'est probablement la question la plus fréquente chez les travailleurs autonomes qui consultent un courtier. Et la réponse courte surprend souvent : le revenu que vous déclarez à l'impôt et le revenu qu'un prêteur peut retenir pour votre qualification hypothécaire ne sont pas nécessairement identiques. Ils peuvent être semblables, plus bas ou, dans certains cas, un peu plus élevés.

Tout dépend notamment :

• de la façon dont vous vous payez : revenu d'entreprise, salaire ou dividendes;
• du prêteur, du programme et du type de financement;
• de l'historique et de la tendance de vos revenus;
• de vos documents fiscaux;
• de la nature de vos dépenses.

Voici comment ce calcul fonctionne réellement dans les trois situations les plus courantes, ce qui peut le faire varier et ce qu'il vaut la peine de préparer avant de magasiner une propriété.

Quel revenu une banque regarde-t-elle chez un travailleur autonome?

Pour un salarié, la banque regarde une lettre d'emploi et des talons de paie. Pour un travailleur autonome, elle doit reconstituer le revenu à partir des documents fiscaux. Et la première question qu'elle se pose est simple : comment cette personne se paie-t-elle?

• En entreprise individuelle, vous exercez l'activité à votre nom et déclarez un revenu d'entreprise dans votre déclaration personnelle.
• En société incorporée, par un salaire, la société vous verse une rémunération déclarée sur un feuillet T4.
• En société incorporée, par des dividendes, la société vous distribue une partie de ses bénéfices, déclarés notamment sur un feuillet T5.

Plusieurs propriétaires de société combinent salaire et dividendes. Chaque source est alors analysée selon ses propres règles.

Quelle que soit la structure, cinq notions reviennent constamment.

• Le chiffre d'affaires : l'ensemble des ventes ou honoraires facturés. C'est le revenu de l'entreprise, pas le vôtre.
• Le revenu brut d'entreprise : ce qui reste après certains ajustements comme les retours ou le coût des marchandises vendues, selon votre secteur.
• Les dépenses d'entreprise : loyer, équipement, véhicule, bureau à domicile, sous-traitance, amortissement et autres frais déduits.
• Le revenu net : ce qui reste après les dépenses et qui se retrouve dans votre déclaration personnelle.
• Le revenu admissible : le montant que le prêteur retient pour calculer vos ratios d'endettement. C'est celui qui détermine votre capacité d'emprunt.

Dans la grande majorité des dossiers traditionnels, l'analyse part de ce qui a été déclaré et cotisé par les autorités fiscales, et non du chiffre d'affaires. Les assureurs hypothécaires demandent d'ailleurs ce chiffre : pour leurs programmes destinés aux travailleurs autonomes, Sagen et Canada Guaranty demandent notamment le revenu de la ligne 15000 du plus récent avis de cotisation et, pour un dossier au Québec, l'avis de cotisation provincial.

Attention à une confusion fréquente : la ligne 15000 correspond au revenu total de la déclaration. Elle peut inclure un salaire, des revenus d'entreprise, le montant imposable de dividendes et d'autres revenus. Ce n'est donc pas l'équivalent d'un salaire T4 ni d'un revenu net d'entreprise.

Pourquoi les prêteurs demandent-ils souvent deux années?

Un prêteur ne finance pas une seule bonne année. Il cherche à évaluer la capacité de rembourser pendant toute la durée du prêt. C'est pourquoi il regarde habituellement les deux dernières années de revenus. Deux ans permettent de voir si l'entreprise est stable, si les revenus sont récurrents et si une année exceptionnelle fausse le portrait.

La façon d'utiliser ces deux années varie toutefois. En pratique, plusieurs prêteurs :

• font la moyenne des deux années lorsque le revenu augmente;
• retiennent plutôt la dernière année, ou le montant le plus bas, lorsque le revenu baisse;
• demandent des explications lorsque le revenu varie fortement d'une année à l'autre;
• peuvent accorder une exception selon le dossier.

Certains prêteurs utilisent un seuil de variation précis pour déclencher une analyse plus poussée, mais ce seuil n'est pas le même partout. Il faut aussi distinguer la règle de calcul de base des conditions propres à une majoration : un prêteur peut, par exemple, refuser une majoration lorsque le revenu a baissé au-delà d'un certain pourcentage, même s'il accepte le dossier sur la base du revenu déclaré.

Quant à la durée d'activité, la SCHL présente 24 mois d'exploitation comme une durée recommandée plutôt qu'obligatoire et peut considérer des emprunteurs établis plus récemment lorsque d'autres éléments rassurent. Plusieurs programmes conçus pour les travailleurs autonomes exigent, eux, deux ans d'activité.

Que se passe-t-il si le revenu augmente fortement?

Prenons un exemple simple.

Mathématiquement, la moyenne est de 40 000 $. C'est souvent le chiffre que plusieurs prêteurs utiliseront comme point de départ, même si votre dernière année est nettement meilleure.

La moyenne n'est pas toujours la fin de l'analyse. Selon ses politiques internes, un prêteur peut examiner la raison de la hausse, sa durabilité et la documentation qui l'appuie : nouveaux contrats, clientèle récurrente, revenus de l'année en cours. Il n'existe pas de règle universelle qui fixe à partir de quel écart un prêteur retiendra la dernière année plutôt que la moyenne.

Entreprise individuelle : revenu net, majoration ou réintégration de dépenses?

En entreprise individuelle, le revenu d'entreprise est déclaré directement dans votre déclaration personnelle : au fédéral, dans l'état des résultats des activités d'une entreprise (formulaire T2125); au Québec, dans le formulaire TP-80 de Revenu Québec.

Prenons une entreprise qui facture 150 000 $ et déduit 100 000 $ de dépenses. Le revenu net est de 50 000 $. C'est ce montant, et non les 150 000 $, qui sert de point de départ. À partir de là, selon le prêteur, deux méthodes distinctes peuvent être analysées.

Méthode A : la majoration du revenu

Certains prêteurs et programmes augmentent le revenu retenu d'un pourcentage, souvent 15 %. La SCHL indique, par exemple, que le revenu d'une entreprise individuelle ou d'une société de personnes peut être majoré de 15 %.

Avec un revenu net admissible de départ de 50 000 $, une majoration hypothétique de 15 % ajoute 7 500 $, pour un résultat illustratif de 57 500 $. Ce calcul ne vaut que si le programme permet la majoration sur cette base précise. Selon la politique, la majoration peut s'appliquer au revenu net d'entreprise, à la ligne 15000 ou à certaines lignes propres au revenu de travail autonome, et elle peut être assortie de conditions : écart entre revenu brut et revenu net, plafond, stabilité ou hausse du revenu.

Méthode B : la réintégration de certaines dépenses

D'autres prêteurs permettent plutôt de rajouter au revenu net certaines dépenses qui ne représentent pas une sortie d'argent réelle ou qui recoupent des frais personnels. Les trois dépenses du formulaire T2125 qu'on rencontre le plus souvent sont :

• la déduction pour amortissement (ligne 9936) : selon l'Agence du revenu du Canada, elle répartit le coût d'un bien durable, comme un équipement ou un véhicule, sur plusieurs années;
• l'utilisation de la résidence aux fins de l'entreprise (ligne 9945), c'est-à-dire le bureau à domicile;
• les frais de véhicule à moteur (ligne 9281).

Avec le même revenu net de 50 000 $, 5 000 $ d'amortissement admissible et 4 000 $ de bureau à domicile admissible, le revenu ajusté illustratif serait de 59 000 $. Encore une fois, chaque dépense doit être documentée et acceptée par le prêteur. Certains n'acceptent que deux de ces trois dépenses, d'autres excluent celles qui sont essentielles à l'activité, et plusieurs n'offrent aucune réintégration.

Une méthode ou l'autre, pas les deux

La majoration et la réintégration sont généralement des méthodes alternatives. Dans notre exemple, il serait erroné d'additionner les 57 500 $ de la méthode A et les 9 000 $ de dépenses réintégrées de la méthode B. Le prêteur applique sa propre méthode, selon ses conditions, et certains n'en offrent qu'une seule.

Le cas des chauffeurs de taxi et des travailleurs de plateformes

La nature de la dépense compte. Pour un chauffeur de taxi ou de plateforme, le véhicule n'est pas une commodité : c'est l'outil qui génère le revenu. Les prêteurs ne traitent donc pas tous ces frais de la même façon. Certains peuvent accepter de réintégrer une partie des frais automobiles; d'autres les excluent lorsque le véhicule est essentiel à l'activité, ou limitent la réintégration au bureau à domicile et à l'amortissement.

Un autre point est souvent oublié : si le véhicule est financé ou loué, le paiement mensuel entre généralement dans le calcul des ratios d'endettement. Réintégrer une dépense d'un côté n'efface pas la dette de l'autre.

Société incorporée : le salaire versé au propriétaire

Lorsque vous êtes propriétaire de votre société et que vous vous versez un salaire, vous recevez un feuillet T4 comme un employé. Pourtant, vous n'êtes pas nécessairement analysé comme un salarié ordinaire : c'est vous qui fixez votre salaire, et la société peut garder une partie de ses bénéfices.

Le prêteur peut donc demander, en plus du T4 et de vos avis de cotisation, une preuve de votre participation dans la société et, selon le dossier, ses états financiers.

Certains prêteurs permettent, sous conditions, de majorer le revenu retenu lorsque les dépenses admissibles de la société le justifient. Ces conditions varient beaucoup :

• la base de calcul, par exemple la ligne 15000 de l'avis de cotisation plutôt que le seul salaire T4;
• le pourcentage, qui peut différer entre un prêt assuré et un prêt conventionnel;
• la structure de la société, notamment le nombre d'actionnaires;
• les justifications exigées, avec parfois une analyse complète au-delà d'un certain pourcentage;
• le ratio prêt-valeur maximal, qui peut imposer une mise de fonds plus importante.

Un pourcentage affiché n'est d'ailleurs pas toujours un plafond absolu : certains prêteurs prévoient des exceptions au cas par cas, avec états financiers et ratio prêt-valeur réduit. Pour un achat, un ratio prêt-valeur maximal de 80 % signifie généralement au moins 20 % de mise de fonds. Ces exceptions ne sont jamais automatiques.

Enfin, les profits laissés dans la société ne deviennent pas automatiquement un revenu admissible. Certains prêteurs peuvent en considérer une partie à partir des états financiers et des déclarations de la société, mais cela demande une analyse plus poussée.

Société incorporée : les dividendes

Les dividendes posent une difficulté particulière, parce que plusieurs montants différents circulent pour un même versement.

• Le dividende réellement versé : l'argent que la société vous a effectivement remis.
• Le montant imposable : à l'impôt, le dividende est majoré. Selon Revenu Québec, le montant réel est porté à 138 % pour un dividende déterminé et à 115 % pour un dividende ordinaire. C'est ce montant majoré qui se retrouve dans le revenu total de la déclaration.
• Le revenu admissible pour l'hypothèque : le montant que le prêteur retient, selon sa propre méthode.

La majoration fiscale des dividendes sert uniquement au calcul de l'impôt. Elle ne constitue pas une majoration hypothécaire. Par exemple, 20 000 $ de dividendes ordinaires réellement versés donnent un montant imposable de 23 000 $, mais vous n'avez reçu que 20 000 $.

Contrairement au revenu d'entreprise, la plupart des prêteurs n'appliquent aucune majoration supplémentaire au revenu de dividendes. Certains peuvent le permettre dans des conditions précises, qu'il faut alors vérifier une à une : programme, base de calcul, pourcentage, justifications et restrictions sur le ratio prêt-valeur.

Société opérante ou société de gestion

La provenance du dividende compte aussi. Un dividende versé par une société opérante, qui exploite une entreprise active, n'est pas toujours traité comme un dividende versé par une société de gestion ou de placements. Certains prêteurs n'acceptent que les dividendes de société opérante. D'autres acceptent ceux d'une société de gestion, sous conditions : démontrer la valeur du portefeuille, sa capacité à soutenir les versements et leur continuité, ou appliquer une réduction au montant retenu.

Salaire et dividendes combinés

Imaginons un propriétaire de société qui se verse 45 000 $ de salaire et 20 000 $ de dividendes réellement versés, pour un total reçu de 65 000 $. Ce total ne constitue pas automatiquement le revenu hypothécaire admissible.

Le prêteur analyse chaque composante séparément : historique de chacune sur deux ans, traitement fiscal, règles applicables au salaire et aux dividendes. Il évite aussi toute double comptabilisation, par exemple compter à la fois le montant imposable majoré et le montant réellement reçu, ou compter à la fois les dividendes et les bénéfices de la société qui les ont financés.

Quels documents faut-il préparer?

La liste exacte varie selon le prêteur, l'assureur et votre structure. Tous ces documents ne sont pas exigés partout, mais voici ce qu'on demande généralement.

• Pour tous : déclarations de revenus personnelles des deux dernières années, fédérale et provinciale, avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec, et preuve qu'aucun solde d'impôt n'est dû.
• Entreprise individuelle : état des résultats (T2125 et TP-80) et preuves d'activité selon le dossier, comme les relevés bancaires, les déclarations de TPS et de TVQ ou les contrats.
• Société incorporée avec salaire : feuillets T4, preuve de votre participation dans la société et états financiers lorsque requis.
• Société incorporée avec dividendes : feuillets T5, preuve de la provenance des dividendes et états financiers lorsque requis.
• Société de gestion : documents supplémentaires sur les actifs et les placements, et sur la continuité des revenus selon le cas.

Un conseil pratique : demandez ces documents à votre comptable avant de commencer les visites, et non après avoir trouvé la propriété. Un avis de cotisation manquant ou un solde d'impôt impayé peut retarder un dossier au pire moment.

Peut-on obtenir une hypothèque avec moins de deux ans de travail autonome?

C'est possible dans certains cas, mais les critères sont plus restrictifs.

Les éléments qui peuvent aider sont généralement la continuité professionnelle (même métier, mêmes clients qu'à l'emploi précédent), l'achat d'une entreprise déjà établie, des revenus démontrables, une mise de fonds plus importante, de bonnes réserves et un bon dossier de crédit. Une personne qui vient de s'incorporer après plusieurs années d'activité dans le même domaine présente aussi une situation différente d'une entreprise toute nouvelle.

À l'inverse, une entreprise toute nouvelle dans un domaine différent, sans revenus déclarés, sera généralement difficile à financer dans un contexte traditionnel.

Si vous envisagez de quitter un emploi salarié pour vous lancer à votre compte et d'acheter une propriété dans la même période, l'ordre des étapes compte. Notre article sur la préapprobation et la préqualification explique pourquoi un changement de statut d'emploi pendant le processus peut compliquer un dossier.

Et si le revenu déclaré ne permet pas la qualification?

Un refus d'un prêteur ne signifie pas qu'aucune solution n'existe. Plusieurs pistes peuvent être analysées, chacune avec ses propres critères :

• Un autre prêteur traditionnel, dont la méthode de calcul, la majoration ou les réintégrations acceptées diffèrent.
• Un programme conçu pour les travailleurs autonomes : certains programmes d'assurance prêt hypothécaire évaluent un revenu déclaré jugé raisonnable pour le secteur et l'ancienneté de l'entreprise, généralement avec au moins deux ans d'activité et un financement maximal plus bas qu'un dossier standard.
• Un prêteur alternatif, qui peut analyser le dossier autrement, par exemple à partir de 12 mois de dépôts bancaires, mais généralement à un coût plus élevé et avec une mise de fonds plus importante.
• Une mise de fonds plus importante, qui réduit le montant à financer et peut ouvrir d'autres options.
• Une année d'historique supplémentaire, parfois la stratégie la plus avantageuse lorsque la tendance des revenus est à la hausse.

Aucune de ces avenues ne garantit une approbation. Elles doivent être comparées en tenant compte du coût total, de la durée prévue et de la possibilité de revenir plus tard vers un prêteur traditionnel.

Exemple concret : trois façons de calculer le même revenu

Selon la méthode retenue par le prêteur, le revenu admissible pourrait varier ainsi :

Trois constats ressortent de cet exemple.

D'abord, le chiffre d'affaires de 150 000 $ n'apparaît nulle part comme revenu retenu. C'est l'erreur la plus fréquente.

Ensuite, selon la méthode, le revenu admissible peut dépasser le revenu net, mais seulement si le prêteur accepte la majoration ou la réintégration. Les deux méthodes ne s'additionnent pas : le résultat n'est pas 66 500 $.

Enfin, chez un prêteur qui n'offre ni l'une ni l'autre, ou si le revenu a baissé, le revenu retenu pourrait rester à 50 000 $, voire moins.

Les erreurs à éviter

• Confondre chiffre d'affaires et revenu personnel. Le prêteur part de ce qui reste après les dépenses.
• Additionner majoration et réintégration. Ce sont généralement deux méthodes alternatives.
• Supposer que toutes les dépenses sont réintégrables. Seules certaines dépenses, documentées et acceptées par le prêteur, peuvent l'être.
• Prendre le montant imposable des dividendes pour un revenu reçu. La majoration fiscale n'est pas une majoration hypothécaire.
• Présumer que tous les prêteurs calculent pareil. La moyenne, la majoration, les réintégrations et les exceptions varient d'un prêteur à l'autre.
• Acheter avant de valider sa capacité d'emprunt. Une offre d'achat signée sur la base du chiffre d'affaires peut mener à une mauvaise surprise.
• Préparer les documents trop tard. Un avis de cotisation manquant ou un solde d'impôt dû peut bloquer un dossier pendant les délais de financement.

Pour une vue d'ensemble des situations fréquentes chez les travailleurs autonomes, consultez notre page hypothèque travailleur autonome au Québec. Si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez refinancer, la même logique de calcul du revenu s'applique généralement.

FAQ — revenu d'un travailleur autonome et hypothèque

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les méthodes de calcul, programmes et critères varient selon le prêteur, l'assureur, le type de financement et le dossier, et peuvent changer. Les exemples présentés sont fictifs.