Travailleur autonome : votre revenu déclaré est trop faible pour une hypothèque?

Votre entreprise roule bien. Les paiements de vos clients entrent chaque mois et votre compte d'entreprise reçoit des dépôts réguliers. Pourtant, le revenu personnel que vous déclarez à l'impôt reste modeste, parce que vous vous versez peu ou que vos dépenses d'entreprise réduisent votre revenu net. Au moment de demander une hypothèque, ce revenu déclaré semble trop faible pour votre projet. Une question s'impose alors : un prêteur peut-il regarder autre chose que vos avis de cotisation?

Une solution méconnue : utiliser les 12 derniers mois de dépôts bancaires

Réponse courte : oui, dans certains cas. Certains prêteurs offrent des programmes qui analysent les dépôts bancaires commerciaux des 12 derniers mois, moins les dépenses d'entreprise retenues, pour évaluer un dossier autrement que sur la seule base du revenu personnel déclaré. C'est particulièrement pertinent pour les travailleurs autonomes et les entrepreneurs dont l'entreprise génère une activité importante, mais qui se versent un revenu personnel relativement faible.

Ces programmes ont toutefois leurs propres conditions : historique d'activité minimal, documents précis, mise de fonds plus importante et, souvent, un coût plus élevé qu'un prêt bancaire traditionnel. Voici comment ils fonctionnent et dans quels cas ils valent la peine d'être analysés.

Qu'est-ce qu'une hypothèque basée sur 12 mois de dépôts bancaires?

C'est un financement où le prêteur estime votre capacité de remboursement à partir des dépôts reçus par votre entreprise sur 12 mois, moins les dépenses liées à cette entreprise. Il faut la distinguer de la méthode traditionnelle.

• Méthode traditionnelle : le prêteur analyse principalement vos revenus déclarés, vos avis de cotisation et vos documents fiscaux. Pour un entrepreneur incorporé, certains prêteurs peuvent aussi examiner les états financiers de la société et d'autres éléments de revenu. Notre article sur la façon dont les banques calculent le revenu d'un travailleur autonome explique cette approche en détail.
• Méthode des dépôts bancaires : le prêteur analyse les dépôts commerciaux qu'il juge admissibles et soustrait les dépenses d'entreprise qu'il retient. Le résultat sert à évaluer le dossier.

Les deux méthodes peuvent donner des résultats très différents pour une même entreprise. Cela ne veut pas dire que le prêteur ignore vos obligations fiscales ni qu'il accepte n'importe quel dépôt. Le financement basé sur les dépôts n'est pas un moyen de contourner la déclaration de vos revenus : le prêteur peut vérifier votre crédit, demander vos avis de cotisation ou une preuve qu'aucun solde d'impôt n'est en souffrance, selon son programme.

À qui s'adresse ce type de financement?

Ces programmes visent généralement les travailleurs autonomes dont l'activité réelle est mal représentée par le revenu personnel déclaré. Selon le prêteur, cela peut inclure :

• l'entrepreneur en entreprise individuelle, qui exerce à son nom, que son entreprise soit immatriculée au Québec ou non;
• le propriétaire d'une société incorporée, dont les revenus transitent par un compte d'entreprise;
• l'entrepreneur aux revenus variables, par exemple saisonniers ou payés par contrats;
• l'entrepreneur récemment établi, lorsque le programme le permet et sous conditions.

Certains programmes acceptent aussi d'autres profils, comme des personnes nouvellement arrivées ou ayant un historique de crédit limité, pour une propriété occupée par le propriétaire ou locative. Ces possibilités varient d'un prêteur à l'autre et doivent être confirmées au dossier.

Comment le prêteur calcule-t-il votre revenu à partir des dépôts?

La logique de base tient en une ligne :

En pratique, vous remplissez souvent un formulaire d'autodéclaration des revenus et une feuille de dépenses d'entreprise. Le prêteur compare ensuite ces informations avec vos relevés bancaires. Deux questions déterminent le résultat : quels dépôts sont acceptés, et quelles dépenses sont soustraites.

Exemple concret : le propriétaire d'une boucherie

Prenons un cas fictif, inspiré de situations courantes, pour illustrer la méthode.

Marc, un personnage fictif, exploite une boucherie au Québec depuis plusieurs années. Le commerce marche bien : la clientèle est fidèle, les commandes des restaurants du quartier sont régulières et le comptoir ne dérougit pas les fins de semaine. Sur les 12 derniers mois, les dépôts commerciaux admissibles dans le compte de l'entreprise totalisent 1 000 000 $.

Pourtant, Marc ne se verse que 40 000 $ par année. Il préfère laisser l'argent dans l'entreprise pour renouveler ses équipements et garder un fonds de roulement confortable. C'est une décision d'affaires prudente. Mais au moment de demander une hypothèque, une analyse basée surtout sur ce revenu personnel déclaré limite fortement sa capacité d'emprunt. Certains prêteurs traditionnels peuvent aussi examiner les états financiers de sa société, mais le portrait reste souvent loin de l'activité réelle du commerce.

C'est là qu'un programme basé sur les dépôts bancaires change la lecture du dossier. Au lieu de partir uniquement du revenu personnel, certains prêteurs analysent l'activité de l'entreprise :

Le constat est frappant : la même entreprise, analysée autrement, présente un portrait très différent de celui de la déclaration de revenus personnelle. C'est pourquoi ce type de programme peut être particulièrement intéressant pour les entrepreneurs dont l'activité commerciale est importante, mais dont le revenu personnel déclaré reste relativement faible.

Quelques précisions importantes :

• Le taux de dépenses de 50 % est purement fictif. Ce n'est pas un pourcentage standard : le prêteur soustrait les dépenses qu'il retient à partir des relevés et de la feuille de dépenses.
• Pour une boucherie, les dépenses réelles peuvent être beaucoup plus élevées, notamment à cause des achats de marchandises.
• Les dépôts et les dépenses doivent être admissibles et justifiés selon les règles du prêteur.
• Les 40 000 $ que Marc se verse ne s'ajoutent pas automatiquement aux 500 000 $ : ils proviennent des mêmes dépôts.
• Le résultat de 500 000 $ ne garantit ni un revenu admissible de 500 000 $ ni une capacité d'emprunt. Le prêteur applique ses propres limites et conditions : vraisemblance du revenu pour le secteur, ratios d'endettement, montant maximal de financement, mise de fonds, crédit et propriété visée.

Quels dépôts sont admissibles?

Tous les dépôts ne représentent pas un revenu d'entreprise. Le prêteur cherche à isoler l'argent qui provient réellement de vos activités. Le traitement exact varie selon le prêteur et les justificatifs, mais voici les grandes catégories.

• Ventes, paiements de clients et factures encaissées : c'est le cœur du calcul. Quelques factures correspondant à certains dépôts peuvent être demandées pour confirmer leur nature.
• Transferts entre vos comptes : un virement d'un de vos comptes à un autre n'est pas un nouveau revenu, et le même argent ne doit pas être compté deux fois.
• Prêts et marges de crédit : un financement reçu n'est pas un revenu d'activité.
• Remboursements : un remboursement d'assurance ou d'un achat retourné, par exemple, n'est pas un revenu de vente.
• Apports personnels : l'argent que vous déposez vous-même dans le compte de l'entreprise n'est pas un revenu gagné.
• Dépôts inhabituels : un dépôt important et isolé peut exiger une explication écrite. Sans justification, il peut être exclu.

Quelles dépenses le prêteur déduit-il?

Une fois les dépôts admissibles établis, le prêteur soustrait les dépenses liées à l'entreprise. Là encore, les pratiques varient.

• Dépenses d'exploitation courantes : achats de marchandises, loyer commercial, fournitures, sous-traitance, assurances, salaires des employés, etc. Elles sont normalement soustraites.
• Autres sorties d'argent : un achat d'équipement important, un remboursement de prêt ou un paiement personnel n'est pas toujours traité comme une dépense d'exploitation. Le traitement dépend des règles du programme.
• Retraits non justifiés : chez certains prêteurs, une sortie d'argent sans explication peut être traitée comme une dépense d'entreprise, ce qui réduit le résultat.
• Rémunération du propriétaire : certains programmes ne soustraient pas le salaire ou les dividendes que vous vous versez, puisque c'est justement ce que le calcul cherche à mesurer.

Le principe à retenir : une sortie d'argent n'est pas automatiquement une dépense d'exploitation, et les justificatifs comme la politique du prêteur déterminent le calcul.

Entreprise individuelle ou société incorporée : quelles différences?

La structure de votre entreprise change surtout la provenance des dépôts et le compte analysé.

Entreprise individuelle

Il n'y a pas de séparation juridique entre vous et votre entreprise, qu'elle soit immatriculée au Registraire des entreprises du Québec ou non. Selon le programme, le prêteur peut analyser un compte dédié à l'entreprise ou votre compte personnel. Si les dépenses personnelles et professionnelles passent par le même compte, attendez-vous à devoir expliquer davantage de transactions.

Société incorporée

La société et vous êtes distincts. Les prêteurs analysent généralement les relevés du compte de la société. Les sommes qu'elle vous verse, en salaire ou en dividendes, sortent de ce compte. Certains programmes ne les soustraient pas comme des dépenses, mais elles ne doivent jamais être ajoutées une deuxième fois comme revenus T4 ou T5 : ce serait compter deux fois le même argent. Le traitement exact reste propre à chaque programme.

Faut-il obligatoirement deux ans de revenus?

Pas toujours. Les programmes traditionnels demandent souvent deux ans de revenus déclarés. La SCHL, par exemple, recommande au moins 24 mois d'exploitation pour un prêt assuré, tout en permettant de considérer des emprunteurs établis plus récemment selon d'autres facteurs.

Les programmes basés sur les dépôts peuvent, eux, examiner 12 mois d'activité et de relevés bancaires. Il existe parfois des exceptions sous 12 mois, par exemple avec une expérience antérieure dans le même domaine, mais elles ne sont ni générales ni garanties. Elles s'accompagnent généralement d'exigences plus strictes, notamment une mise de fonds plus importante, et sont approuvées au cas par cas.

Quelle mise de fonds faut-il prévoir?

Ces programmes sont généralement associés à des financements conventionnels ou alternatifs, et non à des prêts assurés. Un prêt conventionnel n'étant pas assuré, la mise de fonds est généralement d'au moins 20 % du prix d'achat.

Ce 20 % ne garantit toutefois pas l'admissibilité au programme. L'exigence réelle dépend du prêteur, de la propriété, du crédit et du profil de l'entreprise, et elle peut être plus élevée. Il n'existe pas de minimum universel au-delà de ce seuil : la mise de fonds doit être confirmée dans chaque dossier.

Est-ce que le taux d'intérêt est plus élevé?

Souvent, oui, mais pas de façon uniforme. Le prix d'un financement dépend notamment :

• du prêteur et du programme;
• de votre dossier de crédit;
• du ratio prêt-valeur, donc de votre mise de fonds;
• du type de propriété et de son emplacement;
• du profil de risque global du dossier.

Certains programmes basés sur les dépôts n'appliquent pas de surprime liée à la méthode de calcul du revenu. Cela ne signifie pas que le taux sera identique à celui d'un prêteur traditionnel, et des frais de dossier peuvent s'ajouter. Comparez le coût total sur la durée du terme, pas seulement le taux affiché.

Quels documents faut-il préparer?

La liste exacte varie selon le prêteur et votre structure, mais on demande couramment :

• 12 mois de relevés bancaires complets du compte analysé;
• une preuve de votre statut de travailleur autonome, par exemple un état de renseignements du Registraire des entreprises du Québec, vos numéros de TPS et de TVQ ou un permis d'exercice;
• un formulaire d'autodéclaration des revenus, rempli et signé;
• une feuille de dépenses d'entreprise;
• quelques factures correspondant à certains dépôts;
• au besoin, des lettres de référence de clients, des états financiers ou d'autres preuves d'activité.

Les états financiers ne sont pas exigés dans tous les dossiers, mais le prêteur peut les demander au cas par cas. Préparez aussi des explications écrites pour les transactions importantes ou inhabituelles : c'est souvent ce qui accélère le plus l'analyse.

Pourquoi deux prêteurs peuvent-ils calculer un revenu différent à partir des mêmes relevés?

Deux prêteurs qui reçoivent exactement les mêmes 12 mois de relevés peuvent arriver à des résultats différents, et parfois à des décisions différentes. Voici pourquoi.

• Les comptes admissibles : un prêteur exige le compte de la société, un autre accepte plusieurs comptes, dont le compte personnel.
• Le traitement des dépenses : une même sortie d'argent peut être soustraite chez l'un et non chez l'autre.
• Les transferts : un retrait non justifié peut être traité comme une dépense, ou faire d'abord l'objet d'une demande d'explication.
• Les justificatifs : factures, contrats et explications écrites peuvent faire accepter ou exclure certains dépôts.
• L'historique de l'entreprise : l'ancienneté, la stabilité des dépôts et l'expérience dans le domaine pèsent dans l'analyse.
• Les ratios d'endettement : les plafonds permis varient d'un prêteur à l'autre.
• Le crédit : le pointage et l'historique de remboursement peuvent ouvrir ou fermer certaines options.
• Les exceptions : certains prêteurs acceptent des exceptions documentées, d'autres non.

C'est pourquoi il est risqué de calculer soi-même son revenu à partir de ses relevés, puis de magasiner une propriété sur cette base.

Hypothèque traditionnelle ou programme basé sur les dépôts : lequel choisir?

Il n'y a pas de bonne réponse universelle.

Hypothèque traditionnelle

• Avantages : taux généralement plus avantageux, accès possible à l'assurance prêt hypothécaire avec une mise de fonds réduite, plus grand choix de prêteurs.
• Limites : un revenu personnel déclaré faible peut limiter la capacité d'emprunt, et un historique de deux ans est souvent demandé.

Programme basé sur les dépôts bancaires

• Avantages : peut mieux refléter l'activité réelle d'une entreprise et accepter un historique plus court.
• Limites : mise de fonds plus élevée, taux et frais souvent plus élevés, documentation détaillée des transactions et choix de prêteurs plus restreint.

Dans plusieurs dossiers, la première étape consiste à vérifier si un prêteur traditionnel peut déjà vous qualifier. Le programme basé sur les dépôts devient pertinent lorsque cette avenue ne suffit pas. Il peut aussi servir de solution temporaire, le temps de bâtir un historique fiscal plus solide. Pour mieux comprendre ce type de financement, consultez notre article sur le prêteur alternatif au Québec et notre page sur le prêt alternatif.

Quand faire analyser son dossier par un courtier hypothécaire?

Idéalement avant de faire une offre d'achat, et même avant de commencer les visites. Une analyse permet de comparer, à partir de vos documents réels, ce qu'un prêteur traditionnel pourrait retenir, ce qu'un programme basé sur les dépôts pourrait retenir, et la mise de fonds et le coût associés à chaque scénario.

Pour un portrait complet des situations fréquentes chez les entrepreneurs, consultez notre page sur l'hypothèque pour travailleur autonome.

FAQ — hypothèque avec 12 mois de dépôts bancaires

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les programmes, méthodes de calcul et critères varient selon le prêteur et le dossier, et peuvent changer. L'exemple présenté et son personnage sont fictifs.