Combien puis-je emprunter avec mon salaire au Québec en 2026?

Avant de visiter des propriétés, la plupart des acheteurs se posent la même question : combien puis-je emprunter avec mon salaire? La réponse dépend moins du salaire seul que de l'ensemble du dossier : vos dettes, votre mise de fonds, les coûts de la propriété et le taux utilisé pour vous qualifier.

Ce guide explique comment les prêteurs calculent votre capacité d'emprunt au Québec en 2026, avec des exemples chiffrés pour des revenus de 60 000 $, 80 000 $ et 100 000 $, et pour des couples. Les montants sont des estimations fondées sur des hypothèses précises. Ils ne remplacent pas une analyse de votre dossier.

La réponse courte

1. Montant hypothécaire estimé selon le revenu

2. Prix d'achat estimé et mise de fonds nécessaire

Comment lire ces tableaux : le paiement admissible est le versement de capital et d'intérêts calculé au taux de qualification, après les taxes et le chauffage. Le montant hypothécaire estimé en découle. Le prix d'achat estimé correspond à ce montant plus la mise de fonds; avec la mise de fonds minimale, la prime d'assurance est ajoutée au prêt, ce qui réduit le prix possible.

Ces montants ne représentent pas votre qualification réelle. Celle-ci n'est connue qu'après l'analyse de vos revenus vérifiés, de votre dossier de crédit, de vos dettes, de la propriété choisie et des critères du prêteur, qui peuvent différer des hypothèses ci-dessus. Un autre taux, une dette, des frais de condo ou une autre durée d'amortissement changent le résultat.

Capacité d'emprunt et prix d'achat : deux montants différents

La capacité d'emprunt est le montant maximal que le prêteur accepte de vous prêter. Le prix d'achat possible correspond à ce prêt, plus votre mise de fonds. Les deux ne vont pas toujours dans le même sens qu'on l'imagine.

Prenons l'exemple à 80 000 $ de revenu. Le prêt possible est d'environ 328 000 $ :

• avec 20 % de mise de fonds, le prix possible serait d'environ 411 000 $, avec environ 82 000 $ de mise de fonds;
• avec la mise de fonds minimale de 5 %, le prix possible serait d'environ 332 000 $, avec environ 16 600 $ de mise de fonds. La prime d'assurance prêt hypothécaire, d'environ 12 600 $ à 4 %, est ajoutée au prêt et utilise une partie de la capacité d'emprunt.

Autrement dit, votre revenu fixe surtout le plafond du prêt, et votre mise de fonds détermine le prix que vous pouvez viser sous ce plafond. Il faut aussi prévoir des liquidités pour les frais de clôture, présentés plus bas. Pour simuler un paiement selon un prix et une mise de fonds, vous pouvez utiliser notre calculateur hypothécaire.

Prévoir les frais de clôture, en plus de la mise de fonds

Avoir la mise de fonds ne suffit pas. Au moment de l'achat, il faut aussi payer les frais de clôture, notamment :

• les honoraires et les débours du notaire;
• les droits de mutation immobilière, souvent appelés taxe de bienvenue;
• les ajustements de taxes foncières et scolaires avec le vendeur;
• les autres frais applicables, comme l'inspection, le certificat de localisation, l'évaluation lorsqu'elle est exigée ou, au Québec, la taxe de vente sur la prime d'assurance prêt hypothécaire.

Selon la SCHL, ces frais représentent généralement de 1,5 % à 4 % du prix d'achat. Dans nos exemples, nous utilisons 1,5 % comme réserve minimale illustrative; le montant réel dépend de la propriété, de la municipalité et du dossier.

Le prêteur vérifie que les fonds requis sont disponibles et d'où ils proviennent, généralement à l'aide de relevés couvrant plusieurs mois. Certains prêteurs ou programmes permettent de couvrir des frais admissibles avec un emprunt distinct, comme un prêt personnel ou une marge de crédit. Dans ce cas :

• il faut vérifier que cette source de fonds est admissible pour le prêteur et, le cas échéant, l'assureur;
• le paiement de cette dette est ajouté aux ratios, ce qui réduit la capacité d'emprunt;
• il faut s'assurer de pouvoir rembourser cette dette en plus de l'hypothèque.

Financer des frais de clôture par un emprunt distinct n'est pas la même chose que les ajouter à l'hypothèque : ces frais ne sont pas inclus automatiquement dans le prêt hypothécaire.

Comment les prêteurs calculent les ratios ABD et ATD

Deux ratios d'endettement servent à mesurer la part de votre revenu brut consacrée au logement et aux dettes. Les seuils de 39 % pour l'ABD et de 44 % pour l'ATD sont les références habituelles des prêts assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). En financement conventionnel, non assuré, chaque prêteur fixe ses propres limites : certains peuvent accepter un ATD supérieur à 44 %, selon leur politique et la qualité du dossier. Il n'existe pas de plafond universel, et une telle souplesse n'est jamais acquise d'avance.

Le ratio ABD (amortissement brut de la dette)

Il compare vos coûts de logement mensuels à votre revenu brut mensuel. Il comprend :

• le paiement hypothécaire (capital et intérêts), calculé au taux de qualification;
• les taxes foncières et scolaires;
• le chauffage;
• 50 % des frais de copropriété, s'il y a lieu.

Limite de la SCHL pour un prêt assuré : 39 % du revenu brut.

Le ratio ATD (amortissement total de la dette)

Il ajoute aux coûts de logement les paiements de vos autres dettes : prêt automobile, prêt personnel, prêt étudiant, cartes de crédit, marges de crédit et pension alimentaire versée, par exemple. Limite de la SCHL pour un prêt assuré : 44 % du revenu brut. Pour un prêt non assuré, la limite dépend du prêteur, du dossier, du pointage de crédit et du produit.

Le ratio le plus restrictif détermine votre capacité. Avec des limites de 39 % et 44 %, sans autres dettes, c'est généralement le ratio ABD. Dès que vos paiements de dettes dépassent environ 5 % de votre revenu brut, soit l'écart entre 39 % et 44 %, c'est le ratio ATD qui commence à limiter le prêt.

Prêt auto, cartes de crédit et marges : l'effet sur votre qualification

Les dettes mensuelles comptent souvent plus que les acheteurs le pensent. Avec nos hypothèses, lorsque le ratio ATD limite le dossier, chaque tranche de 100 $ de paiements mensuels réduit le prêt possible d'environ 15 000 $.

• Prêt automobile : le paiement prévu au contrat est inclus. À 80 000 $ de revenu, un paiement de 550 $ par mois ferait passer le prêt possible d'environ 328 000 $ à environ 296 000 $.
• Cartes de crédit et marges non garanties : pour un prêt assuré, la SCHL prévoit d'inclure un paiement mensuel d'au moins 3 % du solde impayé, même si le minimum exigé par l'émetteur est plus bas. Un solde de 5 000 $ compte donc pour environ 150 $ par mois, ce qui peut réduire le prêt d'environ 22 000 $ lorsque le ratio ATD est atteint.
• Marge de crédit garantie par une propriété : pour un prêt assuré, le paiement retenu correspond au moins au solde amorti sur 25 ans au taux du contrat.

Ces règles sont celles de la SCHL pour les prêts assurés. Le 3 % est un minimum : selon leur politique, certains prêteurs peuvent retenir un pourcentage plus élevé du solde, par exemple 5 %. Il ne s'agit ni d'une règle universelle ni d'une exigence de la SCHL. Pour les prêts non assurés, les prêteurs appliquent leurs propres méthodes de calcul des dettes.

Selon nos hypothèses, à 80 000 $ de revenu sans autre dette, un paiement retenu de 300 $ reste sous la marge disponible entre l'ABD et l'ATD : le montant hypothécaire estimé reste d'environ 328 000 $. À 500 $, le ratio ATD devient la limite et le montant estimé baisse à environ 303 000 $. La méthode de calcul du prêteur peut donc, à elle seule, changer le budget d'achat.

Rembourser une carte de crédit ou éviter un nouveau financement automobile dans les mois qui précèdent l'achat peut donc améliorer votre capacité. Si vos dettes de consommation sont élevées, notre article sur la consolidation des dettes de cartes de crédit présente les options et leurs limites.

Mise de fonds, taxes, chauffage et frais de condo

La mise de fonds

Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la portion du prix jusqu'à 500 000 $ et de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. À 1 500 000 $ et plus, il faut au moins 20 %. Sous 20 %, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire, et la SCHL exige notamment qu'au moins un emprunteur ait un pointage de crédit de 600 ou plus. Pour obtenir le montant exact selon votre prix et le type de propriété, utilisez le calculateur de mise de fonds minimale. Les premiers acheteurs peuvent aussi utiliser le RAP et le CELIAPP; notre article sur la mise de fonds avec le RAP et le CELIAPP explique comment les combiner.

Les taxes foncières et le chauffage

Ils sont inclus dans les deux ratios. Deux propriétés au même prix peuvent donc donner des capacités différentes : une maison avec un compte de taxes élevé ou un chauffage coûteux laisse moins de place au paiement hypothécaire. Le prêteur se fie aux montants réels lorsqu'ils sont connus, sinon à une estimation raisonnable.

Les frais de copropriété

La moitié des frais de condo est comptée dans les ratios. Des frais de 400 $ par mois ajoutent donc 200 $ aux coûts de logement, ce qui réduit le prêt possible d'environ 30 000 $ selon nos hypothèses. Pour comparer les deux types de propriété, consultez notre article acheter un condo ou un plex.

Le test de résistance en 2026

Le test de résistance vérifie que vous pourriez continuer à payer si les taux augmentaient. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), les banques doivent vous qualifier au plus élevé des deux taux suivants :

• 5,25 %;
• le taux négocié avec le prêteur plus 2 %.

Cette règle s'applique aux prêts assurés et non assurés. Pour les prêts non assurés, c'est le taux admissible minimal du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui le réévalue au moins une fois par année. La SCHL applique la même formule pour l'assurance prêt hypothécaire.

Concrètement, si vous obtenez un taux de 4,50 %, vous êtes qualifié à 6,50 %. Dans l'exemple à 80 000 $, le prêt d'environ 328 000 $ coûterait environ 1 818 $ par mois au taux réel, mais le prêteur vérifie que vous pourriez assumer environ 2 200 $ au taux de qualification. Ce coussin explique pourquoi la capacité d'emprunt est inférieure à ce que le paiement réel laisse croire.

L'amortissement de 30 ans

Depuis le 15 décembre 2024, un amortissement de 30 ans est permis pour un prêt assuré lorsque l'acheteur achète une première propriété ou une construction neuve, sous réserve des autres critères des assureurs et des prêteurs. Pour un prêt non assuré, avec au moins 20 % de mise de fonds, plusieurs prêteurs offrent aussi 30 ans. Dans l'exemple à 80 000 $, passer de 25 à 30 ans ferait passer le prêt possible d'environ 328 000 $ à environ 351 000 $. En contrepartie, vous payez plus d'intérêts sur la durée du prêt.

Exemples détaillés

Les exemples suivants reprennent les hypothèses des tableaux ci-dessus.

Personne seule, 60 000 $ par année

Revenu brut mensuel : 5 000 $. Le ratio ABD de 39 % permet 1 950 $ de coûts de logement. Après 400 $ de taxes et de chauffage, il reste 1 550 $ pour le paiement hypothécaire au taux de qualification, soit un prêt d'environ 231 000 $. Avec une mise de fonds de 5 %, le prix possible serait d'environ 234 000 $. Dans plusieurs régions du Québec, ce budget oriente la recherche vers un condo ou une propriété hors des grands centres.

Personne seule, 80 000 $ par année, avec un prêt auto

Sans dette, le prêt possible serait d'environ 328 000 $. Avec un paiement automobile de 550 $ par mois, le ratio ATD devient la limite : il permet 2 933 $ de paiements au total, ce qui laisse 1 983 $ pour l'hypothèque. Le prêt possible baisse à environ 296 000 $.

Personne seule, 100 000 $ par année

Le paiement maximal admissible atteint 2 850 $, soit un prêt d'environ 425 000 $. Avec 20 % de mise de fonds, le prix possible serait d'environ 532 000 $; avec 5 %, d'environ 431 000 $.

Couple, 120 000 $ de revenus combinés

Sans autres dettes, le prêt possible serait d'environ 523 000 $. Si le couple a aussi un prêt auto de 550 $ par mois et un solde de carte de crédit de 5 000 $, le prêt possible descend à environ 493 000 $. Avec une mise de fonds minimale, le prix possible serait alors d'environ 499 000 $.

Couple, 150 000 $ de revenus combinés

Le prêt possible serait d'environ 668 000 $. Avec la mise de fonds minimale, le prix possible serait d'environ 686 000 $, avec environ 43 600 $ de mise de fonds. Avec 20 %, il atteindrait environ 835 000 $, mais il faudrait alors environ 167 000 $ de mise de fonds.

Ces exemples montrent une chose : à revenu égal, deux acheteurs peuvent avoir des budgets très différents selon leurs dettes, leur mise de fonds et la propriété visée.

Pourquoi une préqualification personnalisée est plus fiable qu'une estimation

Un calcul en ligne repose sur des moyennes. Une préqualification tient compte de votre situation réelle :

• le revenu admissible : un salaire de base est retenu simplement, mais les heures supplémentaires, les primes, les commissions ou un revenu de travailleur autonome exigent souvent un historique. Voyez notre page sur l'hypothèque pour travailleur autonome;
• vos dettes réelles, telles qu'elles apparaissent à votre dossier de crédit;
• le taux auquel vous pouvez être admissible, qui détermine le taux de qualification;
• la propriété visée : taxes, chauffage, frais de condo et type d'immeuble;
• les politiques des prêteurs, qui varient d'une institution à l'autre.

Deux prêteurs peuvent analyser différemment le même dossier : calcul des cartes et des marges, limites des ratios, revenus retenus, programmes offerts. Le rôle du courtier hypothécaire est de comparer ces politiques, ces méthodes de calcul et les programmes admissibles afin d'identifier une solution appropriée à votre situation. Il ne permet pas de contourner les règles d'un prêteur ou d'un assureur : il aide à trouver le prêteur dont les critères correspondent le mieux à votre dossier.

Une préqualification reste une estimation : elle n'est pas une approbation. Elle permet toutefois de connaître un budget réaliste avant de visiter et de corriger certains éléments à l'avance. Pour comprendre la suite du processus, lisez notre article sur la différence entre préqualification et préapprobation, ou consultez notre page pour les premiers acheteurs.

En résumé

• Votre capacité d'emprunt dépend de vos ratios ABD et ATD, calculés au taux du test de résistance, et non d'un multiple fixe de votre salaire.
• Les dettes mensuelles, comme un prêt auto ou un solde de carte, peuvent réduire le prêt possible de plusieurs dizaines de milliers de dollars.
• Les taxes, le chauffage et la moitié des frais de condo entrent dans le calcul.
• En plus de la mise de fonds, il faut prévoir les frais de clôture, de 1,5 % à 4 % du prix selon la SCHL.
• Le prix que vous pouvez viser dépend du prêt possible et de votre mise de fonds.
• Seule une analyse de votre dossier permet d'établir un budget fiable.

FAQ — combien puis-je emprunter avec mon salaire?

Sources

• Agence de la consommation en matière financière du Canada, se préparer à obtenir une hypothèque.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement, calcul des rapports ABD et ATD.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement, assurance prêt hypothécaire pour l'achat : emprunteurs admissibles.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement, suis-je admissible à l'assurance prêt hypothécaire? (frais de clôture et ratios).
• Bureau du surintendant des institutions financières, taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés.
• Ministère des Finances du Canada, mise en œuvre des réformes hypothécaires (amortissement de 30 ans et plafond de 1,5 million $).

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier. Les exemples, les taux et les montants présentés sont fictifs, arrondis et ne constituent pas une offre ni une promesse d'approbation. Les règles citées sont celles en vigueur à la date de publication et peuvent changer. Les conditions varient selon le prêteur et le dossier.