Acheter un chalet au Québec : mise de fonds, financement et différence entre 3 saisons et 4 saisons

L'achat d'un chalet n'est plus réservé aux propriétés payées comptant ou aux acheteurs disposant automatiquement de 20 % de mise de fonds.

Selon le type de propriété et le programme hypothécaire utilisé, une résidence secondaire peut parfois être financée avec une mise de fonds beaucoup plus faible. La difficulté vient plutôt d'ailleurs.

Deux chalets affichés au même prix peuvent être traités très différemment par un prêteur. L'un peut être accessible toute l'année, chauffé et entièrement aménagé pour l'hiver. L'autre peut utiliser l'eau du lac, être accessible par un chemin fermé en hiver et reposer sur des blocs.

Les deux sont des chalets. Pour une institution financière, ils ne représentent toutefois pas nécessairement le même risque. C'est pourquoi il est utile de comprendre la différence entre un chalet 3 saisons et 4 saisons avant de déposer une offre d'achat.

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire pour un prêteur hypothécaire ?

Une résidence secondaire est généralement une propriété achetée pour l'usage personnel de l'emprunteur en plus de sa résidence principale : un chalet au bord d'un lac, une maison à la campagne, un condo près d'une station de ski ou une deuxième propriété utilisée quelques semaines ou quelques mois par année.

L'élément important est l'usage. Si la propriété est principalement achetée pour être louée et générer des revenus, elle peut plutôt être considérée comme une propriété locative. Si elle est achetée principalement pour votre propre utilisation, elle peut être admissible à un programme de résidence secondaire.

Cette distinction peut modifier la mise de fonds exigée, le programme disponible et les critères d'approbation.

Faut-il absolument 20 % de mise de fonds pour acheter un chalet ?

Non. C'est probablement l'une des idées les plus répandues concernant l'achat d'une résidence secondaire.

Dans certains programmes assurés, un chalet admissible destiné à l'usage personnel peut être acheté avec aussi peu que 5 % de mise de fonds sur la première tranche applicable du prix d'achat.

La propriété elle-même devient toutefois déterminante. Un chalet complètement aménagé pour l'hiver, facilement accessible et situé dans un marché actif aura généralement davantage d'options de financement qu'un chalet très saisonnier ou difficile d'accès.

Exemple : chalet de 500 000 $ avec 5 % de mise de fonds

Cela ne signifie pas que tous les chalets de 500 000 $ peuvent être achetés avec 25 000 $. La propriété doit respecter les normes du prêteur et de l'assureur. C'est là que la distinction entre 3 saisons et 4 saisons devient particulièrement importante.

Chalet 4 saisons : qu'est-ce que cela signifie pour le financement ?

Un chalet 4 saisons est essentiellement une propriété conçue pour pouvoir être habitée toute l'année. Le prêteur s'intéresse notamment au chauffage, à l'isolation, à l'eau, aux installations sanitaires et à l'accès à la propriété.

Dans plusieurs programmes, un chalet 4 saisons doit notamment disposer :

• d'un système de chauffage permanent;
• d'eau courante;
• d'installations sanitaires fonctionnelles;
• d'un accès raisonnable durant toute l'année.

La propriété doit également pouvoir être revendue relativement facilement. Une banque ne se demande pas seulement si vous aimez la propriété. Elle se demande également si un marché existe pour cette propriété si elle devait éventuellement être revendue.

L'accès au chalet peut modifier complètement le financement

Un chemin de terre n'empêche pas nécessairement d'obtenir une hypothèque. Un chemin privé non plus. Le problème apparaît plutôt lorsque l'accès devient saisonnier ou incertain.

• Chemin municipal entretenu toute l'année : généralement plus simple à financer.
• Chemin privé : peut être acceptable, notamment lorsqu'une entente d'entretien existe.
• Accès uniquement par bateau ou route non déneigée l'hiver : peut être considéré comme une propriété saisonnière.

Cela ne signifie pas nécessairement que le financement est impossible. Cela signifie plutôt qu'il faut utiliser un prêteur et un programme adaptés à ce type de propriété.

Chalet 3 saisons : est-ce plus difficile à financer ?

Généralement, oui. Mais « plus difficile » ne veut pas dire « impossible ».

Un chalet 3 saisons peut ne pas posséder de chauffage permanent, avoir une source d'eau saisonnière ou être accessible uniquement pendant une partie de l'année. Certains reposent également sur des blocs ou sur une fondation moins conventionnelle. Ces caractéristiques réduisent le nombre de programmes disponibles.

Il existe toutefois des programmes d'assurance prêt hypothécaire spécifiquement conçus pour certaines propriétés de vacances saisonnières. Par exemple, un programme actuellement disponible sur le marché distingue deux catégories :

• Type A : essentiellement une résidence secondaire habitable toute l'année.
• Type B : davantage les propriétés de vacances saisonnières.

Dans ce programme, le Type B n'a pas nécessairement besoin d'être aménagé pour l'hiver. L'accès routier peut être saisonnier, une fondation flottante peut être admissible et certaines propriétés accessibles uniquement par bateau peuvent même être considérées. Le financement maximal est toutefois inférieur : jusqu'à 90 % plutôt que 95 %.

Pourquoi entend-on souvent qu'un chalet 3 saisons exige 20 % ou davantage ?

Parce que tous les prêteurs n'offrent pas les mêmes programmes. Un assureur hypothécaire peut autoriser un certain type de propriété sans que toutes les banques utilisent ce programme.

Certains prêteurs veulent uniquement financer des chalets entièrement aménagés pour l'hiver et accessibles toute l'année. D'autres sont plus ouverts aux propriétés saisonnières. Certaines propriétés sont suffisamment atypiques pour nécessiter une mise de fonds de 20 %, 25 % ou davantage.

C'est pourquoi il est risqué de déterminer la mise de fonds uniquement à partir de l'annonce Centris. La propriété doit être analysée.

Exemple : un chalet 3 saisons de 300 000 $

Il s'agit exactement de la même propriété. Ce sont les politiques de financement qui changent.

Est-ce qu'un poêle à bois suffit comme chauffage ?

Cela dépend du programme. Pour une résidence secondaire 4 saisons, plusieurs programmes exigent un système de chauffage permanent. Un simple foyer ou un poêle à bois pourrait ne pas être suffisant.

Dans certains programmes pour propriétés saisonnières, un poêle à bois, un foyer ou un autre système moins conventionnel peut toutefois être accepté.

Il faut donc éviter de conclure qu'un chalet est « 4 saisons » simplement parce que le vendeur l'utilise parfois durant l'hiver. Le prêteur regarde les caractéristiques réelles du bâtiment.

L'eau du lac est-elle acceptable ?

Encore une fois, cela dépend du type de chalet. Pour certaines résidences secondaires 4 saisons, l'eau doit être potable. Une propriété alimentée par un lac ou une rivière peut être acceptable lorsqu'un système de filtration approprié est installé.

Pour certains programmes saisonniers, l'eau n'a pas nécessairement besoin d'être potable, mais de l'eau courante doit être disponible dans la propriété. Un chalet où il faut transporter manuellement toute l'eau nécessaire peut donc être beaucoup plus difficile à financer.

Qu'en est-il du puits et de la fosse septique ?

Un puits et une installation septique ne sont pas inhabituels pour un chalet. Ils ne représentent donc pas automatiquement un problème.

Le prêteur veut toutefois savoir si ces installations sont normales pour le secteur et si elles respectent les exigences applicables. Selon la propriété, une preuve de conformité, une analyse d'eau ou certains documents supplémentaires peuvent être demandés.

Une installation très particulière ou non conforme peut réduire la valeur retenue par l'évaluateur ou rendre le financement plus difficile.

Est-ce qu'un chalet sur blocs peut être financé ?

Possiblement. Une fondation conventionnelle demeure généralement plus facile à financer. Cependant, certains programmes destinés aux chalets saisonniers acceptent notamment des fondations flottantes ou des bâtiments reposant sur des blocs.

La décision dépend de l'état de la propriété, de sa valeur de revente et des exigences du programme utilisé. Un chalet sur blocs n'est donc pas automatiquement un achat comptant.

Un chalet accessible uniquement par bateau peut-il être financé ?

Dans certains programmes spécialisés, oui. Mais les options sont beaucoup plus limitées. Pour un prêteur traditionnel, l'accès uniquement par bateau constitue généralement un facteur défavorable à la revente.

Certaines assurances prêt hypothécaire pour propriétés de vacances saisonnières peuvent néanmoins accepter ce type de propriété. Cela illustre encore une fois pourquoi il faut analyser le chalet avant de déposer une offre.

La banque tient-elle compte de mon hypothèque actuelle ?

Oui. Lorsque vous achetez une résidence secondaire tout en conservant votre résidence principale, le prêteur doit considérer vos obligations existantes : hypothèque actuelle, taxes, autres dettes et coûts associés à la nouvelle propriété.

Posséder suffisamment de mise de fonds ne garantit donc pas automatiquement l'approbation. Le prêteur analyse votre capacité à supporter les deux propriétés.

Peut-on utiliser l'équité de sa maison pour acheter un chalet ?

Oui, dans certaines situations. Un propriétaire disposant d'une valeur nette importante dans sa résidence principale peut envisager un refinancement hypothécaire ou une marge de crédit garantie pour financer tout ou partie de la mise de fonds du chalet.

Il faut toutefois considérer la nouvelle dette dans le calcul de qualification. Retirer 100 000 $ d'équité de sa maison ne signifie pas que cette somme est gratuite : le paiement associé au nouveau financement doit généralement être intégré dans l'analyse de la capacité d'emprunt.

Cette stratégie peut néanmoins être pertinente lorsqu'elle est structurée correctement.

Peut-on utiliser le CELIAPP ou le RAP pour acheter une résidence secondaire ?

Habituellement, non, lorsqu'il s'agit réellement d'une résidence secondaire.

Pour effectuer un retrait admissible du CELIAPP, l'acheteur doit notamment avoir l'intention d'occuper la propriété comme lieu principal de résidence dans l'année suivant l'acquisition. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) prévoit également une exigence d'occupation comme résidence principale. Pour plus de détails, consultez notre guide RAP, CELIAPP et mise de fonds.

Une personne qui conserve sa résidence principale et achète un chalet uniquement pour les fins de semaine ne devrait donc pas présumer qu'elle pourra utiliser ces programmes. La situation est différente si le chalet devient réellement la résidence principale de l'acheteur et que les autres critères du programme sont respectés.

Est-ce qu'un chalet peut devenir ma résidence principale plus tard ?

Oui. Une propriété n'est pas définitivement classée comme résidence secondaire pour toute sa durée de détention. Une personne peut éventuellement décider d'aller vivre au chalet à temps plein.

Cela peut toutefois avoir des conséquences sur l'assurance, le financement et éventuellement la fiscalité. Si le chalet devient votre véritable résidence principale, il est préférable de mettre à jour les informations auprès des parties concernées plutôt que de simplement changer l'adresse sur vos documents personnels.

Quelle est la différence entre résidence secondaire et chalet locatif ?

L'intention d'utilisation est déterminante. Un chalet acheté principalement pour vos vacances est une résidence secondaire. Un chalet acheté principalement pour être loué à des voyageurs ou à des locataires est plutôt une propriété locative.

Les programmes ne sont pas nécessairement les mêmes. Par exemple, certains programmes assurés permettant une faible mise de fonds sur une résidence secondaire exigent que la propriété soit occupée par l'emprunteur ou par certains membres de sa famille sans loyer. Ils ne sont pas conçus pour financer un investissement Airbnb.

Peut-on louer occasionnellement son chalet ?

La réponse dépend du prêteur, du contrat d'assurance et du programme hypothécaire utilisé. Un programme de résidence secondaire n'est pas automatiquement un programme de propriété locative.

Avant de commencer à louer régulièrement une propriété financée comme résidence secondaire, il est prudent de vérifier les conditions applicables auprès du prêteur et de l'assureur habitation. Le traitement est encore plus important lorsqu'une activité Airbnb devient régulière.

L'assurance habitation coûte-t-elle plus cher pour un chalet ?

Elle peut être différente de celle d'une résidence principale. L'assureur veut généralement connaître l'usage du chalet, la fréquence d'occupation, le type de chauffage, l'accès, l'isolation, les installations d'eau et la période pendant laquelle la propriété reste inoccupée.

Un chalet 3 saisons fermé plusieurs mois durant l'hiver ne présente pas le même profil de risque qu'une maison de campagne occupée chaque semaine. Il est donc utile de vérifier l'assurabilité de la propriété avant de lever toutes les conditions d'une promesse d'achat.

Les grands terrains peuvent aussi modifier le financement

Les chalets sont souvent vendus avec beaucoup plus de terrain qu'une maison en ville, ce qui peut devenir important pour l'évaluation.

Chez certains prêteurs, lorsqu'une propriété rurale dépasse 10 acres, seule la valeur de la résidence et d'un maximum de 10 acres peut être considérée dans l'évaluation utilisée pour le financement. Les bâtiments accessoires peuvent également ne pas être entièrement considérés.

Un acheteur pourrait donc offrir 750 000 $ pour une propriété de 50 acres alors que le prêteur attribue une valeur hypothécaire plus faible à la portion admissible. La différence doit alors être assumée par l'acheteur.

Terrain loué, copropriété ou propriété atypique : à vérifier avant l'offre

Tous les chalets ne sont pas détenus de la même manière. Certains sont situés sur des terrains loués. D'autres font partie de copropriétés ou d'ensembles de villégiature. On retrouve aussi des propriétés avec accès commun au lac, des chemins privés ou des droits de passage particuliers.

Ces caractéristiques peuvent avoir un impact sur le financement. Par exemple, certains programmes de résidence secondaire assurée n'acceptent pas les propriétés situées sur un terrain loué. L'analyse du titre et de la structure de propriété devient donc importante.

Est-ce qu'un chalet doit absolument être près des services ?

Pas nécessairement. Mais la facilité de revente intéresse les prêteurs. Une propriété située extrêmement loin des services, dans un marché où très peu de transactions sont réalisées, peut être plus difficile à évaluer et à financer.

L'emplacement est donc analysé différemment d'un simple critère de style de vie : le prêteur cherche à déterminer s'il existe une demande normale pour ce type de propriété.

Qu'arrive-t-il à l'impôt lorsque je revends mon chalet ?

Un chalet utilisé personnellement est généralement considéré comme un bien à usage personnel. Si sa valeur augmente et qu'il est revendu avec un gain, ce gain peut être imposable.

Il existe toutefois une nuance importante. Un chalet peut, dans certaines circonstances, être désigné comme résidence principale pour certaines années si les critères fiscaux sont respectés. Une famille ne peut toutefois généralement désigner qu'une seule propriété comme résidence principale pour une même année.

Lorsqu'une personne possède à la fois une maison et un chalet ayant beaucoup augmenté en valeur, il peut donc être pertinent d'analyser quelle propriété devrait bénéficier de l'exemption pour résidence principale pour les années applicables. Cette décision devient particulièrement importante lors de la vente.

Les intérêts hypothécaires d'un chalet personnel sont-ils déductibles ?

Généralement non. Lorsqu'un chalet est acheté uniquement pour l'usage personnel de son propriétaire, les intérêts hypothécaires représentent normalement une dépense personnelle. Ils ne deviennent pas déductibles simplement parce qu'il s'agit d'une deuxième propriété.

La situation est différente lorsqu'un emprunt est utilisé pour générer un revenu d'entreprise ou de location, mais on ne parle alors plus exactement du même scénario.

Un chalet 3 saisons peut-il coûter moins cher mais revenir plus cher à financer ?

Oui. C'est l'un des pièges à considérer. Un chalet 3 saisons peut être offert à 250 000 $ alors qu'une propriété 4 saisons comparable coûte 350 000 $. À première vue, la première semble beaucoup plus accessible.

Mais si le chalet 3 saisons nécessite une mise de fonds plus élevée, une assurance plus coûteuse ou un prêteur spécialisé, la différence financière peut diminuer. Il faut donc comparer le projet au complet plutôt que seulement le prix affiché.

Peut-on transformer un chalet 3 saisons en 4 saisons ?

Souvent, oui, mais cela dépend du bâtiment. Les travaux peuvent notamment toucher l'isolation, le chauffage, les fondations, l'approvisionnement en eau, les conduites et l'accès hivernal.

Certaines solutions hypothécaires permettent également de financer des améliorations lorsqu'elles augmentent la valeur de la propriété. Avant d'acheter un chalet 3 saisons dans le but de le convertir, il est préférable de vérifier que les travaux projetés sont réalistes et que le prêteur acceptera la propriété dans son état actuel.

Avant de faire une offre sur un chalet

Le financement d'un chalet dépend autant de la propriété que de la situation financière de l'acheteur. Le prix, la mise de fonds et le revenu ne racontent donc qu'une partie de l'histoire.

Un chalet 4 saisons accessible toute l'année peut être admissible à des programmes avec une mise de fonds relativement faible. Un chalet 3 saisons peut également être finançable, mais le nombre de prêteurs et les critères peuvent être différents.

C'est pourquoi il peut être utile de faire valider le projet avant de déposer une promesse d'achat, particulièrement lorsqu'il s'agit d'une propriété saisonnière ou atypique. Une préqualification hypothécaire permet d'établir votre capacité d'achat et d'identifier les programmes qui peuvent correspondre au type de chalet recherché avant de commencer les visites.

La préqualification ne constitue pas une approbation finale. L'admissibilité dépend notamment de votre situation financière, du type de propriété choisie et des critères du prêteur et de l'assureur applicables au moment de la demande. Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique.