Acheter un plex propriétaire occupant au Québec : financement, mise de fonds et revenus locatifs

Acheter un plex comme propriétaire occupant peut changer complètement la façon d'évaluer un projet immobilier.

Un acheteur qui compare un condo à 500 000 $ et un duplex à 700 000 $ ne devrait pas regarder uniquement le prix affiché. Dans un duplex, un logement peut générer un revenu locatif qui contribue à la qualification hypothécaire. En contrepartie, la mise de fonds, les dépenses, les responsabilités de propriétaire et la façon dont le prêteur analyse le dossier sont différentes.

C'est ce qui rend l'achat d'un plex intéressant, mais aussi plus complexe qu'un achat résidentiel classique.

Qu'est-ce qu'un plex propriétaire occupant?

Un plex propriétaire occupant est un immeuble de deux à quatre logements dans lequel l'acheteur prévoit habiter lui-même l'une des unités.

Il peut s'agir d'un duplex, d'un triplex ou d'un quadruplex. Les autres logements peuvent être loués et générer des revenus.

Cette distinction est importante parce que les règles de financement ne sont pas les mêmes pour un immeuble entièrement locatif. Pour les programmes d'assurance prêt hypothécaire destinés aux propriétaires occupants, au moins un logement doit être occupé par le propriétaire.

La SCHL permet actuellement jusqu'à 95 % de financement pour une propriété de un ou deux logements et jusqu'à 90 % pour une propriété de trois ou quatre logements, lorsque les critères du programme sont respectés.

À partir de cinq logements, on entre généralement dans une autre catégorie de financement et l'analyse change sensiblement.

Si vous hésitez encore entre les deux types de propriétés, notre comparaison condo ou plex permet de mieux comprendre les différences avant d'aller plus loin.

Quelle mise de fonds faut-il pour acheter un plex propriétaire occupant?

La mise de fonds minimale dépend principalement du nombre de logements.

Pour un duplex propriétaire occupant, le financement assuré peut aller jusqu'à 95 % lorsque les critères du programme sont respectés. La mise de fonds minimale correspond à 5 % des premiers 500 000 $ du prix d'achat, puis à 10 % de la portion qui dépasse 500 000 $.

Prenons un duplex acheté 800 000 $.

Sur les premiers 500 000 $, la mise de fonds est de 25 000 $. Sur les 300 000 $ suivants, elle est de 30 000 $.

La mise de fonds minimale serait donc de 55 000 $.

Pour un triplex ou un quadruplex propriétaire occupant, le rapport prêt-valeur maximal est généralement de 90 %, ce qui correspond à une mise de fonds minimale de 10 %.

Sur une propriété de 800 000 $, il faudrait donc prévoir au moins 80 000 $.

Pour un prêt assuré à ratio élevé, la valeur admissible de la propriété doit actuellement être inférieure à 1 500 000 $.

Des critères supplémentaires peuvent également s'appliquer selon l'assureur, le prêteur et le dossier.

Peut-on acheter un plex avec moins de 20 % de mise de fonds?

Oui. C'est justement l'une des possibilités offertes lorsqu'un plex est acheté comme propriété occupée par son propriétaire.

Lorsqu'un acheteur met moins de 20 % de mise de fonds, le prêt est généralement assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.

Cela permet notamment d'acheter certains duplex avec une mise de fonds bien inférieure à 20 %, et certains triplex ou quadruplex avec 10 %.

Avec 20 % ou plus, le financement est généralement conventionnel.

Cela ne veut toutefois pas dire que tous les prêteurs traiteront les revenus locatifs de la même façon.

La mise de fonds n'est donc qu'une partie de l'équation.

Comment les revenus locatifs peuvent-ils aider à la qualification?

C'est souvent ici que le plex devient intéressant.

Supposons qu'un duplex comporte un logement loué 1 700 $ par mois.

Le revenu locatif brut est alors de 20 400 $ par année.

Dans certaines situations, l'assureur permet au prêteur d'utiliser jusqu'à 100 % de ce revenu locatif brut dans la méthode de qualification d'un duplex propriétaire occupant.

La SCHL prévoit notamment une méthode allant jusqu'à 100 % du revenu locatif brut pour une propriété de deux logements occupée par le propriétaire.

Canada Guaranty permet également, dans certains scénarios admissibles, d'utiliser jusqu'à 100 % du revenu locatif brut pour une propriété de deux logements propriétaire occupant.

Cela ne signifie toutefois pas que le prêteur prend simplement les 20 400 $ et les ajoute automatiquement au salaire de l'acheteur.

Il s'agit d'une méthode de calcul des ratios d'endettement.

Le prêteur doit encore appliquer ses propres politiques, vérifier les loyers, tenir compte du dossier et déterminer quelle méthode il accepte.

Pour un triplex ou un quadruplex propriétaire occupant, la SCHL permet notamment d'utiliser jusqu'à 50 % du revenu locatif brut ou une méthode fondée sur le revenu locatif net, selon le scénario applicable.

Autrement dit, deux propriétés ayant exactement les mêmes loyers peuvent produire une capacité d'emprunt différente selon le prêteur et le programme utilisé.

Pourquoi deux prêteurs peuvent-ils arriver à des résultats différents?

Un assureur fixe un cadre, mais le prêteur conserve également ses propres règles de souscription.

Un prêteur peut accepter une méthode plus favorable pour les revenus locatifs alors qu'un autre sera plus conservateur.

La façon de traiter les taxes, le chauffage, les frais de condo lorsqu'ils s'appliquent, la vacance, les dépenses et le loyer de marché peut également modifier le résultat.

C'est pourquoi la phrase « on peut utiliser 100 % du loyer » doit toujours être replacée dans son contexte.

Ce pourcentage est une possibilité de calcul, pas une garantie de qualification.

Le bail existant peut également être analysé différemment d'un loyer économique établi par un évaluateur.

Selon le dossier, le prêteur peut demander une évaluation, les baux ou d'autres preuves pour confirmer les revenus.

Quels documents peuvent être demandés?

Un dossier de plex demande généralement un peu plus de documentation qu'un condo ou une maison unifamiliale.

Le prêteur voudra notamment confirmer les revenus de l'emprunteur, la provenance de la mise de fonds, les taxes et les caractéristiques de l'immeuble.

Pour les logements loués, les baux, une évaluation avec loyers économiques ou d'autres preuves de revenus locatifs peuvent être nécessaires.

Pour certains triplex et quadruplex, des exigences supplémentaires peuvent aussi s'appliquer, notamment concernant le zonage municipal et l'autonomie des logements.

La documentation exacte dépend donc du prêteur, de l'assureur et de la propriété choisie.

Faut-il réellement habiter dans le plex?

Oui.

Un financement présenté comme « propriétaire occupant » repose sur l'intention réelle de l'acheteur d'habiter l'un des logements.

Il ne s'agit pas simplement d'une façon d'obtenir une mise de fonds plus faible ou de meilleures conditions.

La situation peut être plus délicate lorsqu'un logement est déjà occupé par un locataire et que l'acheteur souhaite l'habiter plus tard.

Dans ce cas, le délai prévu avant l'occupation, le bail en vigueur et les règles du prêteur ou de l'assureur doivent être analysés avant de structurer le financement.

Nous abordons ce scénario plus en détail dans notre guide sur l'achat d'une propriété déjà louée avec occupation future.

Premier acheteur : peut-on utiliser le RAP ou le CELIAPP pour acheter un plex?

Oui, un logement situé dans un duplex, un triplex ou un quadruplex peut être considéré comme une habitation admissible au RAP ou au CELIAPP lorsque les autres conditions du programme sont respectées.

L'Agence du revenu du Canada inclut les logements situés dans les duplex, triplex et quadruplex dans sa définition d'une habitation admissible.

Pour le CELIAPP, l'acheteur doit notamment occuper ou avoir l'intention d'occuper l'habitation comme résidence principale dans le délai prévu par le programme.

Le fait qu'un immeuble génère également des loyers n'empêche donc pas automatiquement l'utilisation de ces programmes.

Pour comprendre comment ces outils peuvent servir à constituer la mise de fonds, consultez notre guide sur le RAP, le CELIAPP et la mise de fonds.

J'ai déjà une propriété : puis-je utiliser mon équité pour acheter un plex?

Possiblement.

Un propriétaire qui détient déjà une maison ou un condo peut parfois utiliser une partie de l'équité accumulée pour financer la mise de fonds d'un prochain achat.

Selon la situation, les fonds peuvent provenir d'un refinancement, d'une marge hypothécaire ou du produit de la vente de la propriété actuelle.

Mais il faut regarder l'ensemble du dossier.

Retirer de l'équité augmente généralement l'endettement et peut donc réduire la capacité d'emprunt disponible pour le plex.

Cette stratégie mérite une analyse séparée plutôt qu'un simple calcul de mise de fonds.

Les erreurs fréquentes avant d'acheter un plex

Les problèmes apparaissent souvent avant même la promesse d'achat.

Comparer seulement les prix de vente peut donner une image incomplète du projet.

Il faut également éviter de supposer que 100 % du loyer sera automatiquement ajouté au revenu, d'oublier certaines dépenses de l'immeuble ou de croire que tous les prêteurs utilisent exactement la même méthode.

Un autre point important est la situation des locataires.

Une propriété peut sembler intéressante sur papier, mais devenir beaucoup plus complexe si le logement que l'acheteur souhaite habiter est déjà occupé.

Une préqualification spécifique au plex est donc généralement plus utile qu'une capacité d'achat calculée comme s'il s'agissait d'un condo.

Elle permet de tester la mise de fonds, les loyers, les charges et la structure de financement avant de commencer à faire des offres.

Que vérifier avant de commencer les visites?

Avant de chercher un duplex, un triplex ou un quadruplex, il est utile de connaître quatre éléments : la mise de fonds réellement disponible, la capacité d'emprunt, les revenus locatifs qui pourraient être retenus dans le calcul et les dépenses de la propriété.

Il faut ensuite vérifier le nombre de logements, la situation des locataires et le logement que vous prévoyez occuper.

La page Plex et investissement immobilier présente aussi les principaux éléments à considérer pour structurer ce type de financement.

Préqualifier un projet d'achat de plex

Avant de comparer des propriétés uniquement selon leur prix, il est utile de voir comment la mise de fonds, les revenus locatifs et les dépenses réelles influencent votre capacité d'achat.

Vous pouvez préqualifier votre projet d'achat de plex afin d'obtenir une première lecture de votre scénario.

Une préqualification demeure une estimation basée sur les renseignements disponibles. Elle ne constitue pas une approbation hypothécaire finale.