Refinancement refusé par votre banque? Quelles solutions avec l'équité de votre propriété?

Vous êtes propriétaire et votre maison a pris de la valeur. Pourtant, votre banque vient de refuser votre demande de refinancement, à cause d'impôts en retard, de taxes impayées, d'une proposition de consommateur ou d'un dossier de crédit fragilisé.

Ce refus est décourageant, mais il ne signifie pas nécessairement qu'il n'existe aucune autre option. Lorsque la propriété possède suffisamment d'équité, certains prêteurs peuvent analyser le dossier autrement et permettre de régulariser une situation financière. Ces solutions ont toutefois un coût, des conditions et des risques. Bien utilisées, elles servent de transition temporaire, avec un plan de sortie préparé dès le départ.

Pourquoi votre banque peut-elle refuser un refinancement?

Un refinancement est analysé presque comme une nouvelle demande de prêt. La banque ne regarde pas seulement la valeur de la maison. Elle vérifie notamment :

• le dossier de crédit : retards de paiement récents, comptes en recouvrement ou pointage trop faible;
• les ratios d'endettement : la part du revenu consacrée aux paiements de la propriété et aux autres dettes;
• les revenus : pour un travailleur autonome, un revenu déclaré faible ou irrégulier peut limiter la qualification;
• les impôts et les taxes impayés : une dette fiscale ou des taxes municipales en souffrance sont des signaux de risque;
• une proposition de consommateur en cours ou récente;
• les charges inscrites sur la propriété, comme une hypothèque légale.

Les banques sous réglementation fédérale doivent aussi vérifier que vous pouvez assumer les paiements à un taux de qualification plus élevé que le taux du contrat. Un dossier peut donc être refusé même lorsque l'équité est importante.

L'équité immobilière : un levier possible

L'équité, c'est la partie de la valeur de votre maison qui vous appartient : la valeur de la propriété moins le solde de l'hypothèque et des autres prêts garantis par la maison. Par exemple, une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde de 280 000 $ représente 220 000 $ d'équité.

Cette équité peut ouvrir des possibilités, parce qu'elle réduit le risque pour le prêteur. Mais elle ne garantit jamais une approbation. Le montant qu'un prêteur accepte de financer dépend du prêteur, du produit, du type de propriété, du dossier de crédit, des revenus et des autres conditions. Il n'existe pas de pourcentage maximal universel pour ces dossiers.

Travailleur autonome : refinancer pour payer des impôts en retard

C'est une situation fréquente. Un travailleur autonome peut accumuler une dette d'impôt personnel, parfois accompagnée de TPS et de TVQ à remettre, lorsque les acomptes provisionnels n'ont pas suivi la croissance de ses revenus.

Une dette fiscale coûte cher à laisser traîner. Revenu Québec indique que des intérêts s'accumulent chaque jour jusqu'au paiement complet et que des frais pour recouvrement de 10 % peuvent s'ajouter lorsque des mesures sont prises. Parmi ses recours figure l'hypothèque légale sur un immeuble. Du côté fédéral, l'Agence du revenu du Canada impose des intérêts composés quotidiennement et peut recourir à des saisies.

Lorsque le dossier est admissible, un refinancement peut servir à payer ces sommes d'un seul coup. Le prêteur exige souvent que le paiement soit fait directement par le notaire, au moment du financement, afin d'éliminer la dette et, au besoin, de faire radier l'hypothèque légale.

Une distinction importante : une dette fiscale personnelle n'est pas la même chose qu'une dette d'une société incorporée. Une société est un contribuable distinct. Utiliser votre maison personnelle pour payer la dette de votre société est une décision à analyser avec votre comptable, car elle transfère sur votre propriété un risque qui appartenait à l'entreprise.

Avant de refinancer, il est aussi utile de vérifier si une entente de paiement avec Revenu Québec ou l'Agence du revenu du Canada serait possible et moins coûteuse. Pour les particularités du revenu des travailleurs autonomes, consultez notre page sur l'hypothèque pour travailleur autonome.

Proposition de consommateur : peut-on refinancer sa propriété?

Une proposition de consommateur est une entente légale, préparée par un syndic autorisé en insolvabilité, par laquelle vous remboursez une partie de vos dettes à vos créanciers. Pendant la proposition, vous continuez habituellement de payer votre hypothèque normalement.

Refinancer pendant une proposition est parfois possible, généralement pour rembourser le solde de la proposition en entier. Le syndic peut confirmer le montant à payer. Les exigences varient beaucoup d'un prêteur à l'autre, et peu de prêteurs traditionnels acceptent ces dossiers.

Il faut toutefois peser ce choix avec soin :

• vous remplacez une dette non garantie, réglée par versements, par une dette garantie par votre maison, ce qui augmente le risque qui pèse sur la propriété;
• le refinancement a un coût : taux, frais et parfois pénalité, qui peuvent dépasser le coût de la poursuite des versements prévus;
• rembourser plus tôt peut accélérer le retrait de la proposition du dossier de crédit. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, Equifax et TransUnion la retirent 3 ans après le remboursement complet ou 6 ans après la signature, selon la première échéance.

Le remboursement anticipé n'est donc pas automatiquement avantageux. Il doit être comparé, chiffres à l'appui, avec la poursuite de la proposition, idéalement en consultant aussi votre syndic.

Hypothèque légale : quelles possibilités de refinancement?

Une hypothèque légale est une charge inscrite sur la propriété en vertu de la loi. Selon le Code civil du Québec, seules certaines créances peuvent y donner lieu :

• les sommes dues à l'État en vertu des lois fiscales, comme une dette envers Revenu Québec;
• les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation de l'immeuble, comme un entrepreneur impayé;
• les charges communes dues au syndicat des copropriétaires;
• les créances qui résultent d'un jugement.

La nature de la créance compte. Une dette fiscale reconnue se règle généralement en payant le montant dû. Une créance de construction contestée peut exiger une entente ou une décision avant de pouvoir être réglée.

Lors d'un refinancement, c'est le notaire qui gère l'ordre des paiements et des garanties. Le nouveau prêteur exige habituellement d'être en premier rang, ce qui suppose que l'hypothèque légale soit payée et radiée au moment du financement. Pour cela, le notaire doit obtenir le montant exact à payer et l'engagement du créancier à donner quittance. Une radiation n'est pas possible dans tous les cas, ni dans tous les délais.

Taxes municipales et scolaires en retard

Des taxes municipales ou scolaires impayées ne restent pas sans conséquence. Des intérêts s'accumulent, et votre contrat hypothécaire prévoit habituellement que les taxes doivent être payées : un retard peut donc aussi créer un défaut auprès de votre prêteur actuel.

Lorsque les retards persistent, la loi permet à la municipalité de mettre l'immeuble en vente pour défaut de paiement de taxes. Le propriétaire conserve alors un droit de rachat pendant l'année qui suit l'adjudication, en remboursant notamment le prix de vente avec intérêt. Il s'agit d'une situation rare et évitable, mais elle montre l'importance de régulariser rapidement.

Lorsque le dossier est admissible, un refinancement peut inclure le paiement des taxes en souffrance, qui sont alors payées par le notaire lors du financement.

Qu'est-ce qu'une solution de financement alternative?

Les prêteurs alternatifs, comme certaines sociétés de fiducie ou prêteurs hypothécaires spécialisés, et les prêteurs privés acceptent d'étudier des dossiers que les banques refusent. Ils le font parce qu'ils évaluent le risque autrement : ils accordent plus de poids à l'équité de la propriété, à la valeur et à la qualité de l'immeuble, à la capacité réelle de rembourser et à la raison des difficultés.

Ces solutions ont toutefois leurs propres conditions et leurs coûts :

• Admissibilité : équité suffisante, propriété acceptée par le prêteur, capacité de payer démontrée et explication crédible de la situation.
• Taux : généralement plus élevés qu'avec une banque, et plus élevés encore chez un prêteur privé.
• Frais de dossier : souvent exigés par le prêteur, parfois exprimés en pourcentage du prêt.
• Coûts juridiques et d'évaluation : notaire, évaluation de la propriété et, le cas échéant, frais de courtage.
• Pénalités : rompre l'hypothèque actuelle avant son échéance peut entraîner une pénalité, et le nouveau contrat peut en prévoir une aussi.
• Termes plus courts : souvent d'un ou deux ans, ce qui oblige à revoir la situation rapidement.

Le financement alternatif n'est pas toujours préférable. Il devient pertinent lorsque son coût est justifié par ce qu'il permet de régler, et lorsqu'un plan de sortie réaliste existe. Pour en savoir plus, consultez notre page sur le prêt alternatif, notre page sur le prêt privé et notre article sur le prêteur alternatif au Québec.

Une solution temporaire aujourd'hui, avec un plan pour demain

C'est le cœur de la démarche. Un refinancement alternatif bien utilisé se pense en deux étapes.

Étape 1 : régulariser

Si le dossier est admissible, le refinancement peut servir à :

• payer les dettes prioritaires, comme les impôts ou les taxes en souffrance;
• régulariser les retards et faire radier les charges inscrites sur la propriété;
• réduire la pression des mesures de recouvrement et des intérêts qui s'accumulent;
• retrouver une situation financière soutenable.

Étape 2 : préparer la sortie

Pendant le terme, l'objectif est de rendre le dossier admissible à nouveau auprès d'un prêteur traditionnel :

• faire tous les paiements à temps;
• éviter tout nouveau retard, notamment fiscal;
• stabiliser et documenter ses revenus, et produire ses déclarations à temps;
• rebâtir son dossier de crédit;
• réduire l'endettement lorsque c'est possible;
• préparer les justificatifs à l'avance;
• planifier le renouvellement plusieurs mois avant l'échéance.

L'objectif est de faire réévaluer le financement auprès d'un prêteur traditionnel à la fin du terme, si la situation le permet. Ce retour n'est jamais garanti. Dès le départ, il faut vérifier si cette stratégie est réaliste, connaître les coûts de sortie, comme une éventuelle pénalité et de nouveaux frais, et accepter le risque de devoir renouveler avec un prêteur alternatif. Pour préparer cette étape, consultez notre page sur le renouvellement hypothécaire.

Exemple concret : refinancer pour repartir sur des bases plus stables

Avec ces hypothèses, le paiement hypothécaire passerait d'environ 1 765 $ à environ 2 212 $ par mois. La première année, environ 21 000 $ iraient aux intérêts. Le paiement est plus élevé, mais les impôts et les taxes sont réglés, les intérêts et les frais de recouvrement cessent de s'accumuler, et l'hypothèque légale éventuelle est radiée.

Le coût total doit être regardé dans son ensemble : 9 300 $ de pénalité et de frais sont ajoutés au prêt, et les intérêts de la première année atteindraient environ 21 000 $, contre environ 12 300 $ sur l'hypothèque actuelle. Une partie de cet écart est compensée par l'arrêt des intérêts et des frais de recouvrement sur les dettes réglées, mais le refinancement a un prix réel, auquel pourraient s'ajouter les frais d'un éventuel renouvellement avec un prêteur alternatif.

Objectif de sortie : à la fin du terme d'un an, le solde serait d'environ 324 800 $. Si la valeur de la maison reste stable, que les paiements ont été faits à temps, que les déclarations fiscales sont à jour et que le crédit s'est amélioré, le propriétaire pourrait demander à un prêteur traditionnel de réévaluer son dossier. Il devra alors se qualifier selon ses revenus et le test de résistance, et ce retour reste incertain. Si le dossier n'est pas encore admissible, il faudra prévoir un renouvellement avec un prêteur alternatif, avec de nouveaux frais possibles.

Quand cette solution peut-elle être déconseillée?

Un refinancement alternatif n'est pas la bonne réponse dans toutes les situations. Il peut être déconseillé lorsque :

• l'équité est insuffisante pour couvrir les dettes, les frais et une marge de sécurité;
• les nouveaux paiements ne sont pas soutenables avec les revenus actuels;
• les coûts sont disproportionnés par rapport aux dettes à régler;
• la cause du problème est toujours présente, par exemple des revenus instables ou des impôts qui continuent de s'accumuler;
• aucune stratégie de sortie réaliste ne se dégage;
• le refinancement risque d'alimenter un nouvel endettement plutôt que de le réduire.

Dans ces cas, d'autres avenues peuvent être plus appropriées : une entente de paiement avec Revenu Québec ou l'Agence du revenu du Canada, la consultation d'un conseiller budgétaire ou d'un syndic autorisé en insolvabilité, ou la vente de la propriété dans certaines situations. Si vos dettes sont surtout des cartes de crédit et que votre dossier est solide, notre article sur la consolidation de dettes de cartes de crédit présente aussi les solutions traditionnelles.

En résumé

Un refus de votre banque n'est pas nécessairement la fin de vos options. Si vous possédez de l'équité dans votre propriété, une analyse de votre situation pourrait révéler d'autres possibilités. L'objectif n'est pas seulement de trouver un financement aujourd'hui, mais de préparer une stratégie viable pour demain. Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur le refinancement hypothécaire.

FAQ — refinancement refusé et solutions alternatives

Sources

• Revenu Québec, principales mesures de recouvrement des créances fiscales.
• Agence du revenu du Canada, politiques de recouvrement de l'impôt.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada, combien de temps les renseignements restent dans votre dossier de crédit.
• Code civil du Québec, article 2724 (hypothèques légales).
• Loi sur les cités et villes, articles 511 et suivants (vente pour défaut de paiement de taxes) et 531 (rachat).

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les exemples et les taux présentés sont fictifs et ne constituent pas une offre. Les conditions varient selon le prêteur et le dossier. Pour une dette fiscale ou une proposition de consommateur, consultez aussi un comptable ou un syndic autorisé en insolvabilité.